房地產(chǎn)并購法律風(fēng)險(xiǎn)防范及稅收籌劃

適用對(duì)象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總經(jīng)理、投資總、資金總，投資并購人員、擬為房地產(chǎn)并購提供法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)服務(wù)的專業(yè)人員

課程時(shí)長：2天12課時(shí)

主要內(nèi)容：

第一部分房地產(chǎn)并購法律風(fēng)險(xiǎn)解析

一、轉(zhuǎn)讓方持有目標(biāo)公司股權(quán)的真實(shí)性和合法性

（一）公司設(shè)立合法、依法存續(xù)

（二）轉(zhuǎn)讓方和其他股東出資行為合法

（三）認(rèn)繳注冊(cè)資本已經(jīng)依法實(shí)繳

二、轉(zhuǎn)讓方是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（一）是否存在股權(quán)代持？

（二）轉(zhuǎn)讓方股東會(huì)是否做出轉(zhuǎn)讓決定（自然人股東除外）？

（三）其他股東是否同意轉(zhuǎn)讓？是否放棄優(yōu)先購買權(quán)？

（四）目標(biāo)公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在限制？

三、目標(biāo)公司建設(shè)工程

（一）建設(shè)項(xiàng)目是否已經(jīng)在發(fā)改部門立項(xiàng)備案？

（二）是否簽訂《土地出讓合同》？

（三）是否按期全額繳納土地出讓金？是否存在支付土地出讓金違約金的可能？是否繳

納契稅？

（四）是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可？

（五）是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可？建設(shè)行為是否符合規(guī)劃？

（六）是否取得建設(shè)工程施工許可？是否按時(shí)開工？是否存在土地閑置的可能？

（七）是否取得預(yù)售許可？是否存在銷售合同外的承諾性宣傳？

（八）是否能依法為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證？

四、重大施工合同

（一）是否簽訂重大施工合同？

（二）是否存在陰陽施工合同？

（三）施工合同履行情況如何？是否存在目標(biāo)公司違約和施工方違約？

五、公司重大債權(quán)

（一）預(yù)付工程款是否真實(shí)有效？

（二）目標(biāo)公司是否出借資金給股東等他人？債權(quán)實(shí)現(xiàn)是否存在障礙？

（三）未到期銷售款是否真實(shí)有效？付款期限是否在交付期限屆滿之前？

六、公司重大債務(wù)

（一）是否有銀行貸款？是否存在提前收回貸款的情況（如交叉違約、財(cái)務(wù)指標(biāo)不符合

約定等）？是否存在支付罰息的情況（如改變貸款用途、存在逾期）？

（二）是否向股東借款？是否向股東支付利息？股東是否向目標(biāo)公司開具稅務(wù)發(fā)票？

（三）是否存在民間借貸？

（四）是否存在抵押、質(zhì)押等？

（五）是否存在保證擔(dān)保？

八、員工

（一）是否簽訂勞動(dòng)合同？是否繳納五險(xiǎn)一金？

（二）高管聘任（勞動(dòng)）合同是否存在賠償性條款？

九、稅項(xiàng)

（一）是否存在欠繳稅款？營業(yè)稅、土增稅、所得稅等

（二）是否存在虛開發(fā)票等

十、仲裁、訴訟

（一）是否存在訴仲裁訴訟？

（二）仲裁訴訟可能導(dǎo)致債務(wù)如何？

（三）是否存在對(duì)方違約和他人侵權(quán)？上述請(qǐng)求權(quán)是否過了訴訟時(shí)效？

第二部分房地產(chǎn)并購風(fēng)險(xiǎn)防范與主要應(yīng)對(duì)措施

一、發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)——盡職調(diào)查

（一）法律盡職調(diào)查

（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

（三）稅務(wù)盡職調(diào)查

二、排除風(fēng)險(xiǎn)——承諾和保證

（一）對(duì)擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的真實(shí)合法進(jìn)行承諾和保證，對(duì)依法實(shí)繳出資進(jìn)行承諾，對(duì)有權(quán)轉(zhuǎn)

讓擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)進(jìn)行承諾和保證，對(duì)擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)不存在質(zhì)押、查封等任何負(fù)擔(dān)作出承諾和保證

（二）保證所披露信息的真實(shí)性

包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財(cái)產(chǎn)清單、債權(quán)清單、債務(wù)清單、人員清單等。

（三）為違反承諾和保證約定相應(yīng)的違約責(zé)任

三、計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)——定價(jià)

（一）定價(jià)的方法：凈資產(chǎn)法/投入法/投入+溢價(jià)法

（二）確定目標(biāo)公司債務(wù)，從股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中扣除

四、控制風(fēng)險(xiǎn)——分批支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（一）股權(quán)變更登記后支付首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

（二）目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日之前的債權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、工程已經(jīng)完工、債務(wù)已經(jīng)清償、

且不存在未披露債務(wù)，支付余款

（三）其他款項(xiàng)支付進(jìn)度做相應(yīng)安排

五、分散風(fēng)險(xiǎn)——擔(dān)保

收購方出借資金給目標(biāo)公司用于清償股權(quán)借款的，股東應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司向收購方借款進(jìn)行

擔(dān)保，或者用目標(biāo)公司資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保

六、如果收購部分股權(quán)，要和留任股東簽訂合作協(xié)議，以此作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的先決條件，

并約定公司僵局的解決方案。

第三部分房地產(chǎn)并購基本程序

一、簽訂并購意向書和保密協(xié)議

二、進(jìn)行法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、稅務(wù)盡職調(diào)查

三、設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)

四、與轉(zhuǎn)讓方談判

五、起草交易文件

六、簽訂股轉(zhuǎn)協(xié)議及相關(guān)協(xié)議

七、進(jìn)行交割

第四部分房地產(chǎn)并購重組中的稅種及稅收政策

一、并購重組主要類型

二、并購重組中的主要稅種

（一）增值稅

（二）土地增值稅

（三）契稅

（四）所得稅

三、并購重組中的主要稅收政策

（一）并購重組中的增值稅政策

（二）并購重組中的土地增值稅政策

（三）并購重組中的契稅政策

（四）并購重組中的所得稅政策

（五）非居民間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得稅政策

第五部分房地產(chǎn)并購重組中的涉稅事項(xiàng)及處理

一、關(guān)于稅務(wù)盡職調(diào)查

（一）目標(biāo)企業(yè)涉及稅種的繳納情況

（二）目標(biāo)企業(yè)適用稅收優(yōu)惠政策情況

（三）目標(biāo)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易及轉(zhuǎn)讓定價(jià)情況

（四）目標(biāo)企業(yè)增值稅專用發(fā)票取得和抵扣情況

（五）目標(biāo)企業(yè)稅務(wù)爭議情況

二、關(guān)于涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（一）根據(jù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)法律責(zé)任性質(zhì)進(jìn)行判斷

（二）根據(jù)涉稅分析金額大小進(jìn)行判斷

（）按時(shí)根據(jù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率進(jìn)行判斷

三、關(guān)于稅務(wù)架構(gòu)設(shè)計(jì)

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

（二）非居民直接轉(zhuǎn)讓與非居民間接轉(zhuǎn)讓

（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓與企業(yè)轉(zhuǎn)讓

（四）投資后轉(zhuǎn)讓與分立后轉(zhuǎn)讓

（五）一次性轉(zhuǎn)讓與多次轉(zhuǎn)讓

四、關(guān)于涉稅條款起草

（一）關(guān)于項(xiàng)目公司涉稅事項(xiàng)的陳述與保證條款

（二）價(jià)格條款

（三）發(fā)票條款

（四）涉稅風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條款

（五）特殊涉稅條款

五、關(guān)于涉稅條款談判

（一）談判人員選擇

（二）收益與風(fēng)險(xiǎn)相一致原則

（三）根據(jù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度安排談判進(jìn)程

（四）涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)與價(jià)格、支付等條款一并進(jìn)行談判

第六部分房地產(chǎn)并購重組中的稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)

一、納稅策劃的原則

二、納稅策劃的風(fēng)險(xiǎn)

三、納稅籌劃的方法

（一）先分配利潤后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（二）先盈余公積轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（三）不按股權(quán)比例分配利潤

（四）將個(gè)人所得轉(zhuǎn)為企業(yè)所得

（五）控制增值率適用土地增值稅低稅率

第七部分房地產(chǎn)并購重組中的疑難問題及評(píng)析

（一）受讓股權(quán)收益權(quán)后取得的利潤是否免稅？

（二）名股實(shí)債利息是否可以稅前扣除？名股實(shí)債取得的收益是否免稅？

（三）通過有限合伙投資取得利潤是否免稅？

（四）名債實(shí)股取得收益是否免稅？名債實(shí)股支付的是否可以稅前扣除

第八部分房地產(chǎn)并購重組中的稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)

一、納稅策劃的原則

二、納稅策劃的風(fēng)險(xiǎn)

三、納稅籌劃的方法

（一）先分配利潤后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（二）先盈余公積轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

（三）不按股權(quán)比例分配利潤

（四）將個(gè)人所得轉(zhuǎn)為企業(yè)所得

（五）控制增值率適用土地增值稅低稅率

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