房地產業(yè)稅務稽查風險控制及疑難問題處理專題
　　**部分：房地產企業(yè)收入政策解析及稅務稽查風險控制
　　一、未完工開發(fā)產品取得的收入
　　1、房地產企業(yè)確認收入會計和稅法的大差異在哪里？房地產企業(yè)的預繳稅金怎么填
　　季度申報表？
　　2、為什么說預計計稅毛利率就是低毛利率？
　　3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？不申報預售收入屬于偷稅嗎?
　　二、未完工開發(fā)產品取得的收入和實際銷售收入的結轉
　　1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品完工結轉銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？
　　2、完工不結轉成本，交樓時才結轉成本，稅務局同意嗎？
　　三、分解收入和截留收入
　　1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？
　　2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？
　　3、房地產企業(yè)是怎樣截留收入10%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？
　　四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析
　　◇：房地產企業(yè)可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道嗎？
　　五、預租及租金收入
　　1、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規(guī)避房產稅的做法稅務局同意嗎？
　　2、自持物業(yè)的籌劃要點是什么？
　　3、投資性房地產的折舊問題稅務局有什么新的規(guī)定？
　　六、視同銷售收入
　　1、買房送電器有什么稅務風險？房地產企業(yè)籌劃設一個商貿公司處理電器、建材的問
　　題有操作性嗎？
　　2、以房抵債有三種不同情況，應該如何處理才能獲取大利益？
　　第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制
　　一、稅前扣除的七大原則是什么？
　　◇：國家稅務總局2011年34號公告與國家稅務總局2012年15號公告有沖突嗎？
　　二、計稅成本的計算與扣除
　　1、11種方式取得土地成本的確定
　?、?、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定
　　⑶、以購買股權方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定
　?、?、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定
　?、?、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定
　?、汀⒁院献鹘ǚ糠绞饺〉猛恋爻杀镜拇_定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定
　?、?、以購買轉讓土地方式取得土地成本的確定
　　2、建造成本的確定
　?、?、前期工程費的稅務處理
　　⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑
　　發(fā)票的？
　?、?、基礎設施建設費的稅務處理
　?、?、公共配套設施費的稅務處理
　?、伞㈤_發(fā)間接費用的稅務處理
　　3、計稅成本核算的7個步驟是什么？
　　三、房地產企業(yè)期間費用稅務稽查風險控制
　　1、工資薪金
　?、?、為什么必須要實際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？
　?、啤⒂脵嘁娼Y算的股份支付可以稅前扣除嗎？
　?、?、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須
　　要做對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？
　?、?、真正有用的工資方案是怎么設計出來的？
　　2、借款費用
　?、拧㈥P聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要要交營業(yè)稅嗎？企業(yè)所得稅需要納稅
　　調整嗎？
　　⑵、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加
　　計扣除嗎？
　?、?、個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付
　　的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？
　?、?、向房地產信托公司借的錢在什么情況下可以扣除，在什么情況下不可以扣除？
　　3、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費
　?、?、稅總2010年1月28日在線訪談說企業(yè)發(fā)給職工的過節(jié)費既屬于工資總額，又作
　　為福利費是什么意思？
　?、?、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發(fā)票嗎？
　?、?、為什么工會經(jīng)費的使用與企業(yè)所得稅沒有關系，但是，與個人所得稅有關系？
　?、?、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？
　　4、廣告宣傳費
　?、?、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網(wǎng)絡發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應如何防范？
　　⑵、為什么說虛開廣告發(fā)票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業(yè)虛開廣告發(fā)票的？
　　5、資產損失不用去稅務局報批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？
　　6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產企業(yè)可以向前彌補？
　　7、境外費用的扣除
　?、?、為什么所有的企業(yè)都必須學習《中新協(xié)定條文解釋》？
　?、?、勞務派遣與常設機構如何區(qū)別？稅負差異大嗎？
　?、恰槭裁赐耆l(fā)生在境外的設計費不但要交營業(yè)稅，還不可以稅前扣除？
　　【培訓對象】各房地產企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。
　　【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。
　　鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務高管決策人共同出席！

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