新國五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與應對策略
新國五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與應對策略詳細內(nèi)容
新國五條影響下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與應對策略
一、 解讀“新國五條”
1、新國五條的核心
(1)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施
(2)房產(chǎn)稅范圍將會進一步擴大
(3)完善差別化信貸政策:
A、北京單身人士禁止購買2套房
B、二套房貸提高至70%
C、暫停發(fā)放第三套及以上貸款。
(4)支持公共租賃房建設(shè)
2、新國五條與國十條的比較
(1)新規(guī)對第三套及以上住房貸款政策的新表述是“暫停發(fā)放”
(2)新規(guī)對購買首套房的首付比例全國一律低30%
(3)新規(guī)要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房
(4)新規(guī)首次提及銀行對房地產(chǎn)貸款的要求
3、新國五條細則落地
(1) 北京、上海等一線城市有新意
(2) 二、三線城市沒有超出基本框架
(3) 杭州細則連標點35字、南京細則154字
(4) 政策溫和落地
(5) 新建住宅成交量價保持穩(wěn)定
(6) 后續(xù)走勢將由調(diào)控力度決定
4、房地產(chǎn)近期相關(guān)政策
(1)房地產(chǎn)信托等私募產(chǎn)品受阻:2012年12月14日“銀監(jiān)辦發(fā)(2012)335號”的內(nèi)部特急通知,要求各銀行業(yè)金融機構(gòu)全面排查代理銷售第三方產(chǎn)品的業(yè)務(wù)。
(2)地方融資平臺受阻:2012年12月24日,銀監(jiān)會下發(fā)463號文件《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》。
(3)房地產(chǎn)調(diào)控重申:2013年2月20日房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”出臺
(4)二手房市場交易火爆:3月1日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確提出“依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。.
(5)房地產(chǎn)融資渠道受阻:2013年3月27日銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》,當日資本市場表現(xiàn)為銀行股下挫6%。
(6)房地產(chǎn)調(diào)控加碼:2013年4月國務(wù)院明確下發(fā)通知,國務(wù)院2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例
5、房地產(chǎn)調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展趨勢研判
二、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展唯有轉(zhuǎn)型升級
1、房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的創(chuàng)新
2、融資前注意的事項
(1)融資總收益大于融資總成本
(2)企業(yè)融資規(guī)模要量力而行
(3)企業(yè)佳融資機會選擇
(4)盡可能降低企業(yè)融資成本
(5)制定佳融資期限決策
(6)盡可能保持企業(yè)的控制權(quán)
(7)選擇有利于提高企業(yè)競爭力的融資方式
(8)尋求佳資本結(jié)構(gòu)
3、把握中央契機:城鎮(zhèn)化
(1)城鎮(zhèn)化會帶來房地產(chǎn)行業(yè)的下個黃金十年,但不是過去的簡單復制
(2)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)如何相互促進共融
(3)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)如何有效利用“本土城鎮(zhèn)化”的優(yōu)勢
4、產(chǎn)業(yè)基金助力房地產(chǎn)行業(yè)突破發(fā)展瓶頸
(1)產(chǎn)業(yè)基金如何幫助房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
(2)城鎮(zhèn)化要借力產(chǎn)業(yè)基金
5、房地產(chǎn)行業(yè)必須加強投融資管理
(1)積極加強房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道的管理
(2)必須建立多層次的融資渠道和加強成本控制
(3)必須建立金融安全防范體系
6、房地產(chǎn)行業(yè)的其他重要創(chuàng)新
(1)房地產(chǎn)行業(yè)需要在資本運作上更勝一籌
(2)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營模式亟待創(chuàng)新
(3)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)的深層次創(chuàng)新
7、房產(chǎn)企業(yè)融資與資本運作(案例分析)
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