土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)與拿地

  培訓(xùn)講師：張飚

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張飚個(gè)人介紹現(xiàn)任：易信城市產(chǎn)業(yè)研究院董事長(zhǎng)中環(huán)國(guó)投生態(tài)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)國(guó)家教育國(guó)際化工作小組總策劃中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)等知名網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊專家顧問(wèn)清華大學(xué)、北京大學(xué)、武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)高級(jí)總裁班特聘 詳細(xì)>>

張飚
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土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)與拿地詳細(xì)內(nèi)容

土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)與拿地

**章 傳統(tǒng)拿地模式的思考

一、從概念開(kāi)始

（一）交易對(duì)象

（二）交易物品

（三）交易方式

（四）交易價(jià)格

二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系

案例：融創(chuàng)地價(jià)表、萬(wàn)達(dá)地價(jià)表、華夏幸?；鶚I(yè)地價(jià)表、碧桂園地價(jià)表、萬(wàn)科地價(jià)表

三、共性研判

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義

（二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷

四、共性解讀

（一）專注單一特定類型土地的意義

（二）尋求與政府、央企某一種特定結(jié)合的意義

五、與政府結(jié)合的傳統(tǒng)形式

本節(jié)探討在過(guò)去的20年里，開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府結(jié)合的各種形式，以下形式仍需結(jié)合招拍掛

（一）中心城區(qū)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的外遷（濟(jì)南東進(jìn)模式的廣泛應(yīng)用）

（二）城中村改造（棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造）

（三）新農(nóng)村建設(shè)（河北省的失?。?/p>

（四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（城投公司）

（五）基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)換取土地（東方園林）

（六）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)換取土地（光谷）

六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點(diǎn)和應(yīng)對(duì)手段

（一）財(cái)政收支兩條線的影響

（二）規(guī)劃體系的合規(guī)性

（三）新增建設(shè)用地指標(biāo)限制

（四）一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)機(jī)制

（五）地方融資平臺(tái)融資機(jī)能喪失

（六）樓堂館所禁建對(duì)政府主導(dǎo)型新區(qū)造城模式的毀滅

案例：萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山的轉(zhuǎn)型

第二章  現(xiàn)行土地管理機(jī)制下土地運(yùn)營(yíng)與拿地模式實(shí)操

一、規(guī)劃體系和國(guó)土資源體系的關(guān)系

（一）三大規(guī)劃體系的意義

1、總體規(guī)劃

2、控制性規(guī)劃

3、土地利用規(guī)劃

（二）一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性

1、二級(jí)土地招拍掛的規(guī)劃體系

2、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃體系

案例：國(guó)土規(guī)劃調(diào)整程序

二、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的三大節(jié)點(diǎn)

三、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的合規(guī)性

四、傳統(tǒng)拿地模式實(shí)操案例：華藏世界合作合同

五、一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地成本確認(rèn)

案例：丁字灣南海新城

六、二級(jí)招拍掛的經(jīng)驗(yàn)分享

（一）從土地出讓計(jì)劃開(kāi)始

（二）掛牌條件設(shè)計(jì)

（三）競(jìng)價(jià)策略

（四）摘牌后調(diào)容----玩不起的貓膩

（五）賬戶可以解決標(biāo)底

（六）臨場(chǎng)授權(quán)

（七）參與就是獲利

（八）阻擊獲利

課堂練習(xí)一

實(shí)戰(zhàn)模擬：掛牌

第三章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新

一、從產(chǎn)業(yè)展開(kāi)對(duì)政府需求的研判---與政府結(jié)合的升級(jí)模式

二、從政府職能展開(kāi)全新的結(jié)合模式

案例：中新生態(tài)城

解讀：生態(tài)文明

三、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長(zhǎng)

案例：案例：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村

四、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之二：產(chǎn)業(yè)升級(jí)

案例：北京朝陽(yáng)：科技CBD

案例：京津冀一體化規(guī)劃

案例：海口觀瀾湖

案例：合眾人壽

五、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和土地市場(chǎng)改革對(duì)土地價(jià)格的長(zhǎng)期影響

六、機(jī)遇下的拿地和土地運(yùn)營(yíng)模式

七、央企合作路徑

案例：各公司融資成本

解讀：社會(huì)資源向央企和政府傾斜

案例：地鐵公司和地鐵上蓋

第四章 土地評(píng)估及拿地風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

一、傳統(tǒng)教科書(shū)的土地估價(jià)方式

（一）傳統(tǒng)估價(jià)方式

（二）不可操作性

二、具備實(shí)操性的土地評(píng)估工具：戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣

三、進(jìn)入城市和區(qū)域的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn)

四、單一地塊的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn)

五、待定土地的開(kāi)發(fā)技巧

六、二手土地拿地實(shí)際操作程序和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

課堂練習(xí)二

實(shí)戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評(píng)估

 

張飚老師的其它課程

一級(jí)土地開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式與實(shí)操?gòu)堨ū菊n綱兩日課時(shí)內(nèi)容）課程提要：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)是獲取新增城市建設(shè)用地的主要途徑，無(wú)論地方政府還是投資商都需要通過(guò)這一途徑來(lái)解決用地問(wèn)題，在胡溫時(shí)代成為地方政府主要財(cái)政來(lái)源，城市化過(guò)程中，新增建設(shè)用地的出讓金占據(jù)地方財(cái)政超過(guò)半壁江山，進(jìn)入習(xí)李時(shí)代后，城市化已經(jīng)調(diào)整為城鎮(zhèn)化，同時(shí)一系列限制措施出臺(tái)并陸續(xù)展開(kāi)，新常態(tài)下的一級(jí)土地開(kāi)

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非招拍掛土地拓展實(shí)務(wù)（張飚）第一章：城市增長(zhǎng)模式與土地供給1、傳統(tǒng)城市增長(zhǎng)模式下的土地拓展2、中心城區(qū)停供之后的格局變化3、城市群土地供給格局的大變遷4、土地價(jià)值體系的變化第二章：土地拓展方向：從需求端到供給端1、單宗土地出讓漸次退出市場(chǎng)2、供給端的符合模式和捆綁模式3、嚴(yán)控增量、盤活存量的出路4、精明增長(zhǎng)與空間格局第三章：全新的土地供給方式1、產(chǎn)城融合與產(chǎn)

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土地評(píng)價(jià)、決策及并購(gòu)拿地風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避本課程主要從決策過(guò)程、決策依據(jù)、決策方式等前期決策角度來(lái)講述風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，并對(duì)土地價(jià)值評(píng)價(jià)方法進(jìn)行講述。時(shí)間為一天。張飚先生簡(jiǎn)介：北京師范大學(xué)國(guó)家軟實(shí)力評(píng)估中心副主任北京大學(xué)北大與企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)城市運(yùn)營(yíng)主任專家中國(guó)抗衰老促進(jìn)會(huì)教育專家委總干事華城智匯（北京）城市規(guī)劃管理公司董事長(zhǎng)張飚先生是著名的實(shí)戰(zhàn)派專家，主持過(guò)土地運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

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土地識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避張飚本課程主要從決策過(guò)程、決策依據(jù)、決策方式等前期決策角度來(lái)講述風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，并對(duì)土地價(jià)值評(píng)價(jià)方法進(jìn)行講述。時(shí)間為一天。張飚先生簡(jiǎn)介：北京師范大學(xué)國(guó)家軟實(shí)力評(píng)估中心副主任北京大學(xué)北大與企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)城市運(yùn)營(yíng)主任專家中國(guó)抗衰老促進(jìn)會(huì)教育專家委總干事華城智匯（北京）城市規(guī)劃管理有限公司董事長(zhǎng)張飚先生是著名的實(shí)戰(zhàn)派專家，主持過(guò)土地運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅

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土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)與拿地（張飚計(jì)劃12課時(shí)）授課方式：一、標(biāo)桿案例解析二、個(gè)人實(shí)操案例介紹三、傳統(tǒng)模式系統(tǒng)分析與講解四、目前形勢(shì)下的創(chuàng)新模式分析與講解第一章傳統(tǒng)拿地模式的思考一、從概念開(kāi)始（一）交易對(duì)象（二）交易物品（三）交易方式（四）交易價(jià)格二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系案例：融創(chuàng)地價(jià)表、萬(wàn)達(dá)地價(jià)表、華夏幸?；鶚I(yè)地價(jià)表、碧桂園地價(jià)表、萬(wàn)科地價(jià)表三、共性研判（一

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一級(jí)土地開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式與實(shí)操?gòu)堨ū菊n綱兩日課時(shí)內(nèi)容）課程提要：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)是獲取新增城市建設(shè)用地的主要途徑，無(wú)論地方政府還是投資商都需要通過(guò)這一途徑來(lái)解決用地問(wèn)題，在胡溫時(shí)代成為地方政府主要財(cái)政來(lái)源，城市化過(guò)程中，新增建設(shè)用地的出讓金占據(jù)地方財(cái)政超過(guò)半壁江山，進(jìn)入習(xí)李時(shí)代后，城市化已經(jīng)調(diào)整為城鎮(zhèn)化，同時(shí)一系列限制措施出臺(tái)并陸續(xù)展開(kāi)，新常態(tài)下的一級(jí)土地開(kāi)

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養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)難題與解決路徑解析【課程背景】國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)2013年8月16日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出，我國(guó)是老年人口最多的國(guó)家，達(dá)到近2億人，老齡化發(fā)展迅速。加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，既能弘揚(yáng)中華民族敬老優(yōu)良傳統(tǒng)、滿足老年人多層次需求、提高生活質(zhì)量，又能補(bǔ)上服務(wù)業(yè)發(fā)展“短板”、釋放有效需求、催生上千萬(wàn)就業(yè)崗位。要在政府“?；尽⒍档拙€”的基礎(chǔ)

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文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式（張飚12課時(shí)）課程特色：政策紅利：結(jié)合宏觀政策、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)利用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得獲得政策紅利的直接方法低價(jià)拿地：結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)推動(dòng)城市發(fā)展低價(jià)拿地的路徑和舉措運(yùn)營(yíng)模式：結(jié)合個(gè)人案例、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)技術(shù)和操盤要點(diǎn)產(chǎn)業(yè)資源：結(jié)合行業(yè)標(biāo)桿、提出開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型所需產(chǎn)業(yè)資源的獲取方式和整合技巧操盤要點(diǎn)：結(jié)合本人操作、提出開(kāi)發(fā)

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文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式（張飚，共計(jì)12課時(shí)）文旅地產(chǎn)概況及未來(lái)趨勢(shì)（0.5H）二、文旅地產(chǎn)相關(guān)特點(diǎn)及類型(1H))（一）文旅游地產(chǎn)特點(diǎn)投資特點(diǎn)環(huán)境特點(diǎn)設(shè)計(jì)特點(diǎn)功能特點(diǎn)消費(fèi)特點(diǎn)管理特點(diǎn)文旅地產(chǎn)類型單一式開(kāi)發(fā)復(fù)合式開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建(1H)四、文旅地產(chǎn)典型開(kāi)發(fā)模式(1H)先做旅游后做地產(chǎn)地產(chǎn)旅游同步開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的焦點(diǎn)問(wèn)題(2.5H)（一）土地流轉(zhuǎn)及“三農(nóng)”轉(zhuǎn)型

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特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)系列課程養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)（張飚）課程目標(biāo)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在供地不斷收緊的背景下，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)切入城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要渠道，本次課程針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策通路、項(xiàng)目獲取、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、特色構(gòu)建、運(yùn)營(yíng)模式等實(shí)操環(huán)節(jié)進(jìn)行授課，讓學(xué)員掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)操。最具特色的是一個(gè)專題模塊提供了產(chǎn)業(yè)資源，供學(xué)員引入，為特色小鎮(zhèn)提供產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。）課程大綱：（

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