房地產“白銀時代”高品質立體化景觀價值提升秘籍與設計、成本、施工精細化管控體系實戰(zhàn)解析

**部分：開發(fā)商的三種境界和三個層次（頭腦風暴篇）

案例分享：萬科蘭喬圣菲、星河灣、碧桂園等

對比：反面案例項目結論：沒有高品質景觀質量的項目擴大規(guī)模是一條不歸路。思想一、做好項目景觀的四大關鍵詞關鍵詞一、格局關鍵詞二、創(chuàng)想關鍵詞三、顛覆關鍵詞四、落地思考：前端決定后端---項目景觀策劃的思想

討論：關于三個話題、四種能力、五個邏輯

思想二、如何實現地塊景觀價值大化？

★秘籍：十大景觀價值提升策略1、“杠桿”原理----找到樓盤的景觀支點，可以將整個樓盤翹起2、“核驅動”原理----找到左右自己和其它事物發(fā)展的核心3、“等級匹配”原理----外部競爭要等級不匹配、內部效益大化要等級匹配4、“效率”原理----怎樣以同等的價值完成更多的功能5、“效益”原理----怎樣以同等的價值賺取更多的利潤6、“虛實”原理----虛是面子，實是里子，面子里子都要 

……思想三、如何實現項目大化景觀價值挖掘？★秘籍：價值挖掘的四大原則情況一：外部有景觀資源，內部無景觀資源

目標：將外部資源導入到內部情況二：外部有景觀資源，內部有景觀資源

目標：……情況三：外部無景觀資源，內部有景觀資源

目標：……情況四：外部無景觀資源，內部無景觀資源

目標：……案例分析：萬科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…注意：要敢于拉大產品價格差距，不好的產品可以由景觀大價值補缺。

第二部分標桿地產經典項目景賞析（伐骨洗髓篇）

我們要學習優(yōu)秀的： 

Ø1、星河灣 

Ø2、綠城地產 

Ø3、萬科地產 

Ø4、龍湖地產思考：1、為什么要學習龍湖景觀？

2、解讀龍湖龍湖是怎樣煉成？

一、內部視角看龍湖—-“我能”之造夢工廠

1、相對低成本

2、震撼的效果 

……

二、客戶視角看龍湖—極致浪漫生活秀1、兒時夢想實現2、景觀好、有面子 ……

三、學習龍湖景觀的四個層次1、道、法、術、器 ……

深度分享：“龍湖景觀背后的甲方思考”—推動龍湖景觀效果與溢價功能實現的5大核心

**：“生態(tài)美學，如畫生活”--景觀背后的終極意義1、客戶內心深處追求——詩意棲居的向往2、景觀行業(yè)意義

第二：“只為人生如畫”---龍湖對景觀的追求1、善待您一生——不忘初心的景觀追求2、抓住客戶內在需求——做客戶需要的景觀

第三：“3D總導演”——甲方管理的定位1、甲方的定位——總導演2、甲方能力——做甲方就是做管理

a.景觀溝通協(xié)調b.專業(yè)技能c.信息交圈d.計劃編排3、資源的整合第四：設計、施工一體化

1、帶著工程的視角去做設計，帶著設計的視角去做工程第五：持續(xù)做好景觀——平臺和體系的力量 

a.天下沒有難做景觀，方法和路徑b.市場的刷新c、走出去、請進來d、站在巨人肩膀看世界

第三部分房地產景觀設計管理(登堂入室篇)

**節(jié)景觀設計管理流程

一）、目前發(fā)展趨勢：

二）、現階段景觀設計管理的幾種類型現狀分析1、景觀設計管理流程及要素2、景觀設計合作單位管理3、景觀設計計劃管理4、景觀設計人員定位及作用

分享：如何在設計中確定景觀的亮點和賣點？.doc

★重點案例：深度分析龍湖景觀體驗區(qū)的選址與規(guī)劃設計

1、景觀體驗區(qū)設計策略

1、產品大于作品——美景天成的魅力

（1）產品標準化下的大規(guī)模復制

（2）造價與效果之間的合理平衡

（3）針對敏感點的不同態(tài)度2、情境大于景觀——一見鐘情的未來

（1）情境的現場理解 —-喜歡與調情

（2）未來生活情境---夢想與激情業(yè)主說：“龍湖帶給我們的不僅僅是一種產品，更是一種生活。三、體驗區(qū)選址規(guī)劃1、體驗區(qū)規(guī)劃管控要點2、體驗區(qū)規(guī)模與工程總平面策劃關系3、體驗區(qū)資源組合

（1）后發(fā)先用—吸金利器

（2）他山之石--可以攻玉

（3）鑿壁偷光，近用遠借

（4）我的地盤我做主小結：景觀是為自己項目服務的，應注意景觀界面，不要自己做景觀，讓別人欣賞。案例：1、“舍與得”的關系---廣州番禺星河灣(沿江木棧道)

2、某項目內外景觀如何借景？—-毗鄰足球場、濱河公園…四、龍湖地產體驗區(qū)景觀體驗動線設置與體驗點處理方法1、景觀體驗點的選擇

（1）景觀價值點

（2）典型景觀類型

（3）生活動線節(jié)點生活場景

（4）“激勵”客戶敏感點 

……

分享：龍湖景觀7大業(yè)主敏感點分析.doc2、龍湖地產體驗動線考慮要點

1 管控客戶行為

2 體驗豐富

3 心情調控3、典型體驗點

4 體驗區(qū)入口

5 特色體驗點

6 車行道與街道景觀 

……4、綜合案例分析——龍湖香醍國際、龍湖滟瀾山

★秘籍：打造高品質情景示范區(qū)五大原則1、低調感—-低調就是高品質2、領域感---圍繞項目一公里之內要占有，要包裝3、縱深感—-庭院深深深幾許 

...…

景觀示范區(qū)的三大價值：

A.成龍成風、攀龍附鳳（明星效應）

B.借力使力不費力（太極推手）

C.拉高派低，形成價格錯覺大咖：景觀示范本身就是一個故事，是一個很好的營銷道具 

u學習：關于樣板區(qū)景觀高品質營造的12把快刀.doc 

u案例分享：萬科金色領域、金域松湖、龍湖弗萊明戈

第二節(jié)景觀設計階段性成果及各階段管控要點1、景觀設計啟動階段2、景觀概念設計、方案設計、擴初設計3、景觀施工圖合圖階段

4、景觀施工圖設計5、景觀施工圖交底及施工配合階段

成果參考：房地產景觀設計管理工具1、景觀設計合同書2、景觀設計任務書3、景觀設計作業(yè)指導書

★秘訣：景觀品質全面提升五步曲是什么？

（客戶、成本、效果、特色、設計） 1、滿足客戶使用需求 2、合理控制景觀成本 3、提升綠化立體效果 

……

重點關注：景觀品質提升主要競爭點有哪些？

1 ）項目主入口作為項目的展現，入口是為關鍵和主要的起點；引導空間、車行人行流線、大門、入口對景、項目 LOGO標識、燈光效果、圍墻 …

2 ）其它配套設施的亮點和巧妙利用1、生態(tài)技術的運用2、水景：面積、形式、位置3、景觀構筑物：亭、廊、花架、景墻、門崗4、部品選擇及布局：雕塑、導視、室外家具、垃圾桶、燈光、物業(yè)取水點 

……

標桿企業(yè)成果分享：1、如何做好房地產景觀設計管理.doc？2、綠城景觀設計的20個細節(jié)保證.doc3、萬科景觀產品策劃階段與園林景觀設計一體化剖析.doc

4、萬科集團景觀設計流程與細則.doc5、新萬科景觀設計細節(jié)要求與標準.doc6、萬科的景觀施工圖審圖要點匯總.doc

7、如何評價房地產園林景觀設計方案和關注重點？ 8、龍湖植物軟景配置4大金剛法則.doc

9、龍湖經典項目的示范區(qū)入口設計參考.doc 

……

第四部分房地產景觀成本管理（開源節(jié)流篇）

景觀成本關注：產品定位決定景觀形象，房產售價決定景觀成本。

1、景觀成本剖析

2、景觀成本控制原則

3、景觀成本組成分析

4、景觀示范區(qū)成本分析

5、控制軟硬景觀比例

6、成本控制技巧其中：設計階段的成本控制

1 功能為主，減少無必要的硬地

2 在地勢處理上，短距離內消除坡度

3 車行道與各種入口交匯處鋪裝天然石材2、硬質部分3、軟景部分4、微地形處理及土壤改良5、施工圖及招標準備階段

交流分享：

1、龍湖控景觀成本3個必殺技.doc

2、如何降低成本又不影響景觀品質,“砍”成本技巧？

★詳解景觀成本控制核心15大關注點

1 ）、控制軟硬景比例

2 ）、管理喬木和大灌木占總成本比例

3 ）、控制擋墻面積及做法

4 ）、主景樹和主景點

5 ）、取消“行道樹”概念，改以植物群落布置

6 )、水體多布點狀壁泉、點狀涌泉或溪流，減少大面積水體

7 )、少花錢但讓植物層次豐滿的竅門 

…… 

第五部分房地產景觀施工管理(破釜沉舟篇)

**節(jié)、景觀工程管理的現狀分析1、房地產公司景觀模式分析2、景觀承包模式管理分析3、景觀現場管理模式分析話題1：房地產公司是否適合成立自己的園林公司？話題2：關于景觀工程承包模式經驗話題3：房地產公司要建立怎樣的景觀管理模式？

第二節(jié)、景觀施工管理流程1、景觀施工管理人員定位及作用2、景觀施工合作單位管理3、景觀施工計劃管理

雜談：地產景觀管理者——身份決定行為，行為決定習慣

第三節(jié)景觀施工管理難點分析1、對景觀設計效果的理解2、實施標準的把控和確定

3、施工過程與其他專業(yè)施工的配合

雜談：景觀分供方管理3大原則1、同路人原則——因為相互需要我們走到一起2、甲方管理能力——打鐵還需自身硬

3、施工單位評價與篩選體系——不追求大牌，合適就好第四節(jié)景觀施工管理的階段分析1、施工技術交底2、施工管理交底3、工程管理檢查標準與界面4、現場點評與關鍵點控制---景觀施工效果停滯點檢查★質量管理內核：景觀現場過程管理有效的十大環(huán)節(jié)----辛苦而心細的工作

1、過程控制---材料設備選用管理2、過程控制---材料封存3、過程控制---材料進場驗收5、過程控制---施工質量樣板引路6、過程控制---施工質量巡檢制度

案例分享：現場巡檢之工程現場召開觀摩會7、過程控制---要讓問題可視化8、過程控制---例會制度9、過程控制---成品保護10、過程控制---工序檢查成果分享：龍湖堅決避免的園林景觀質量缺陷.doc重點關注:景觀工程質量管控的3大手段及2大落地方法1、工程質量管控的三大手段

1 ——研發(fā)信息充分傳遞施工反交底…

2 ——案例：東橋郡、春森彼岸

3 分層級過程管控：案例：部門層面---樣板、階段性施工效果現場點評

2、景觀效果落地兩根拐杖——圖紙 參考圖片

景觀四感：畫面感、設計感、品質感、回味感…

（1）敬畏圖紙，一切都要回歸到圖紙的原點正面案例：春森彼岸反面案例：

（2）參考圖片篩選及規(guī)律探尋，靠船下篙a.設計階段案例：景觀設計

b.施工階段案例：水體植物配置、水體置石3、軟景的推演及現場布置案例：春森彼岸、龍湖滟瀾山

第五節(jié)景觀施工綠化苗木的操作管理1、植物進場質量要求2、種植土回填要求3、植物植栽要求4、苗源分析、苗源成本、操作模式分析、技術措施、綜合成本5、苗木采購方式：

內部三種主要模式(…)外部標桿兩種模式（…）6、展示區(qū)綠化特點：成本高、密度高、大喬木量高（…）

第六節(jié)、景觀效果把控——產品品質的終要求1、軟景施工工藝標準2、硬景施工標準

成果分享：1、萬科景觀細節(jié)品質提升研究報告.ppt

景觀施工標準及工藝秘笈1、景觀施工工藝效果---硬景篇2、景觀施工工藝效果---軟景篇

其中（一）硬景1、道路基礎做法（人形道技術秘笈…）2、標準規(guī)格鋪裝排版、異形鋪裝排版、花崗巖鋪裝3、碎拼路面、鋪裝井蓋、水洗石、陶磚路面、防腐木、汀步、水景4、水景、游泳池、踢步、卵石（二）軟景1、回填區(qū)及種植土要求2、場地平整及造型—--無地不做微地形3、喬木選型標準、喬木到場驗收、喬木修剪、喬木種植、喬木保養(yǎng)保活措施4、小喬木及球類灌木的搭配要求 

……

（三）水電1、地埋燈安裝2、庭院燈、草坪燈設計安裝要求3、井蓋做法4、拖把池、取水點做法5、配電箱、其它功能設施安裝標準

★秘籍分享：龍湖軟景成功塑造10大核心秘籍一：龍湖景觀示范區(qū)前置的策劃設計秘籍二：全冠移植秘籍三：“開”與“放”

秘籍四：線性密植 密植夾道秘籍五：6重景觀、層次分明秘籍六：疏林 花海 花境 

……

第六部分、景觀工程項目后評估(大功告成篇)

1、景觀工程驗收與后評估---（建立缺陷反饋體制）2、物業(yè)接管驗收標準及質保期整改流程指引3、景觀日常養(yǎng)護—-三分治七分養(yǎng)原則

關注：如何維護才能保持長久的景觀效果？1、水景養(yǎng)護2、硬質景觀養(yǎng)護3、綠化養(yǎng)護管理4、景觀軟裝養(yǎng)護管理

成果分享：龍湖集團園林景觀管理養(yǎng)護技術標準.doc恒大集團園林景觀管理養(yǎng)護技術標準.doc

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