《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項目運作系統(tǒng)概述》課程大綱

《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項目運作系統(tǒng)概述》
【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營和管理相較于住宅項目更為復雜，住宅的購房客戶和居住者（用戶）針對產(chǎn)品的需求特征幾乎是完全一致的，而且居住的使用需求相對明確且更容易掌握。
商業(yè)地產(chǎn)的歸類取決于用地性質(zhì)。其產(chǎn)品的使用功能可以有多種選擇，如商貿(mào)交易類（沿街商業(yè)、購物中心、專業(yè)賣場……）、寫字樓、酒店、公寓等等，項目定位可以是單一功能的項目，也可以是復合多種功能的商業(yè)綜合體。
商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)策略又可以分為兩種，產(chǎn)權(quán)持有型，產(chǎn)權(quán)銷售型，對應不同的盈利模式和運營管理的模式，開發(fā)商的項目開發(fā)運營的工作重點也不盡相同。
商業(yè)地產(chǎn)項目首先存在購買產(chǎn)權(quán)的客戶不等于使用者（用戶）的可能性，多數(shù)用戶（商戶）還要研究終端消費市場對其購買和租賃行為產(chǎn)生的關(guān)鍵性影響，因此開發(fā)商同時需要站在用戶的立場，研究其顧客對營業(yè)場所的使用功能需求特征。
鑒于上述商業(yè)地產(chǎn)項目的復雜性，多數(shù)脫胎于傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務的房企，在拿到商業(yè)用地項目時往往會遭遇困惑，盲目套用住宅開發(fā)經(jīng)驗和業(yè)務流程操作商業(yè)項目將面臨巨大風險。
【思想介紹】
面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是專注住宅項目、商業(yè)項目或其它類地產(chǎn)項目的操盤，針對房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項目管理，存在著具備共性的科學管理規(guī)律，根據(jù)二十余年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實踐、思考與總結(jié)，我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。
其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎管理，幾乎可以覆蓋從事住宅、商業(yè)等各類型項目的企業(yè)管理；
其中的“價值鏈“即各類型房地產(chǎn)項目從“獲取土地——產(chǎn)品交付和后期運營”的全生命周期的項目管理，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程管理不同于住宅項目，尤其是前期的定位策劃與招商及規(guī)劃設計之間的結(jié)合，中期的工程建設與商鋪裝修及鋪位租售業(yè)務的結(jié)合，后期工程交付與物業(yè)服務和商業(yè)管理乃至后期持續(xù)運營管理的充分結(jié)合。
其中的“供應鏈”管理著重針對房企作為投資主體，對不同類型項目可能出現(xiàn)的各業(yè)務外包的管控。
【課程對象】
企業(yè)的決策層（董事長、總經(jīng)理、分管副總、項目總等）
具體負責商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及運營管理的操作層（總監(jiān)、部門經(jīng)理、主管等）
參與商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)及運營管理的各部門人員
【課程大綱】
《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項目運作系統(tǒng)概》課程大綱
企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個基本點:
1、開風商企業(yè)的資源配置（管好人） 架構(gòu)管理系統(tǒng)
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營（管好事） 計劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入） 成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出） 績效管理系統(tǒng)
創(chuàng)新架構(gòu)管理
問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下， 管
理成本高企等問題。
怎么解決這些問題？
創(chuàng)新點： 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2、簡約、精細化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點:
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設置及組合
簡約管理架構(gòu)設計
職能工作細分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責任系統(tǒng)
定崗定編
職務說明書
運作權(quán)限系統(tǒng)
部門職責權(quán)限
各種審批流程
創(chuàng)新計劃管理
問題：開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等
問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、完善項目開發(fā)計劃體系
2、完善計劃管理機制
要點：
計劃體系的內(nèi)容：
項目開發(fā)進度計劃
項目目標成本計劃
項目資金投入計劃
項目銷售收入計劃
項目銷售回款計劃
項目經(jīng)營收益計劃
項目現(xiàn)金流平衡計劃
計劃的編制：
計劃主要節(jié)點的分層管理
主要節(jié)點之間標準工作周期
計劃的分解與運行
計劃的監(jiān)控與考核
創(chuàng)新成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
2、市場倒推式的造價定位方法
要點：
建設前期成本控制
目標成本與責任成本
成本控制指導書
建設過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核
創(chuàng)新績效管理
問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不 足，團隊執(zhí)行力低下， 項目不能取得預期
利潤等問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理
2、量化簡單的績效考核指標
要點：
項目績效考核
項目績效考核中的二次分配
項目績效考核指標
骨干人員的長期激勵機制
月度目標管理考核流程：
計劃考核指標的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法
項目運營系統(tǒng): 8大增值點的商業(yè)項目價值鏈管理
房地產(chǎn)商業(yè)項目開發(fā)的八大價值增值點構(gòu)成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。
項目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點: 1投資決策系統(tǒng) 、
2投資分析模型
要點：
項目論證管理流程
項目初步設計分析
項目成本估算方法
土地的投資價值
項目策劃
問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統(tǒng)
要點：
項目策劃管理流程
客戶定位（客戶細分與需求調(diào)研）
造價定位及項目成本測算
產(chǎn)品定位（項目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項目運營定位；
項目策劃任務書
四維項目策劃
市場需求分析
造價標準定位
設計技術(shù)建議
項目運作策略
招商管理
問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設計、工程、運管等業(yè)務有效結(jié)合。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點：貫穿始終的招商管理系統(tǒng)
要點：
開發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調(diào)查
項目策劃階段的招商策略管理
方案設計階段的招商管理
開發(fā)中期招商管理
施工圖設計階段的招商對接
施工過程中的招商配合服務
商家進場及裝修對接
開發(fā)后期招商管理
交付驗收階段的招商配合
開業(yè)籌備組織
持續(xù)運營期招商管理
商管公司的導入
設計管理
問題：很多開發(fā)商只有設計委托，沒有設計管理。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點：三度設計管理 系統(tǒng)
要點：
設計委托管理流程
設計任務書
設計評審及優(yōu)化
設計跟蹤服務
設計變更
工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進度失控、 質(zhì)量失控、成本失控。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點: 1、甲方工程關(guān)鍵點管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
要點：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導書及工程管理標準
甲方現(xiàn)場管理十大關(guān)鍵點
客戶敏感質(zhì)量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理

營銷管理
問題：銷售服務不到位，是買方市場銷售的基本問題。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、服務營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務
要點：
營銷策劃管理
案場內(nèi)部管理
銷售服務管理
銷售價格管理
銷售費用管理
客戶事務管理
銷售變更的管理
客戶管理
問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、三位一體的客戶服務系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點：
客戶滿意度提升計劃
產(chǎn)品服務
銷售服務
物業(yè)服務
商管服務
商業(yè)運營管理
問題：開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運營管理。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、商管等機構(gòu)的外包管理 ，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點：
項目前期管理外包
項目中期外包對接
項目開業(yè)籌備及試運營
項目持續(xù)運營管理
外包管理：開發(fā)商的供應鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 供應鏈管理系統(tǒng)
要點：
外包管理流程
招投標管理
招投標管理流程
工程采購招投標
甲供材設采購招投標
外包業(yè)務任務書
項目策劃任務書
設計委托任務書
工程管理指導書
營銷策劃任務書
外包合同
設計類合同
工程類合同
營銷類合同
外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標準
各類外包成果的驗收

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