2023年商業(yè)銀行涉房類貸款的反思與風(fēng)險控制

2023年商業(yè)銀行涉房類貸款的反思與風(fēng)險控制
導(dǎo)論：涉房貸款還是不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？
（一）“斷貸潮”的原因分析
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金分析--杠桿是怎么回事
（三）涉房貸款（按揭貸款、開發(fā)貸款、經(jīng)營性抵押貸款）的風(fēng)險風(fēng)險揭示
（四）解讀《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
一、住房借款擔(dān)保業(yè)務(wù)（按揭貸款）解析及流程風(fēng)險控制
（一）全面理解按揭貸款業(yè)務(wù)
1、個人住房（商業(yè)用房）擔(dān)保借款業(yè)務(wù)的定義
2、三個主體二個法律關(guān)系解析
3、按揭貸款的擔(dān)保關(guān)系設(shè)定
4、按揭貸款的風(fēng)險本質(zhì)及簡化流程所帶來的風(fēng)險
5、購房優(yōu)先權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)、抵押優(yōu)先權(quán)、按揭銀行優(yōu)先權(quán)的法律博弈
（二）房地產(chǎn)項目“爛尾”風(fēng)險對按揭貸款的影響
1、購房人解除商品房買賣合同導(dǎo)致的后果分析及風(fēng)險控制建議
（1）典型案例解析
（2）關(guān)于借款合同是否解除、借款人對剩余貸款是否負(fù)有還款責(zé)任問題。
（3）借款合同解除，借款人的還款責(zé)任雖不解除，具體應(yīng)該承擔(dān)什么的責(zé)任。
（4）案件評析及風(fēng)險控制措施
2、“斷貸”風(fēng)險與商品房買賣合同解除風(fēng)險
法律規(guī)定購房人有權(quán)解除商品房買賣合同的11種情形。
3、借款合同因商品房買賣合同解除后剩余貸款的回收風(fēng)險
（三）按揭貸款準(zhǔn)入風(fēng)險控制要點(diǎn)
1、開發(fā)商準(zhǔn)入的六個審查要點(diǎn)
2、樓盤項目準(zhǔn)入的十個審查要點(diǎn)
3、假按揭的六個特征
（四）按揭貸款風(fēng)險案例解析
1、授信調(diào)查不真實
1）借款人首付款
2）還款能力
3）貸款用途等真實性調(diào)查不充分
2、授信資料不真實
授信資料中收入證明、首付款及支付憑證等不真實。
3、授信調(diào)查風(fēng)險識別與分析不到位
1）在授信調(diào)查過程中，未充分識別、揭示借款人或保證人在財務(wù)、非財務(wù)因素方面存在的重大或異常風(fēng)險信息
2）未充分分析借款人貸款用途的合理性。
二、按揭貸款擔(dān)保方式的選擇及風(fēng)險控制建議
（一）開發(fā)商的階段性擔(dān)保
1、按揭貸款的最終風(fēng)險緩釋措施與階段性擔(dān)保的關(guān)系
2、階段性擔(dān)保的應(yīng)用與法律風(fēng)險控制
（二）開發(fā)商保證金
1、保證金風(fēng)險控制的點(diǎn)和面
2、保證金賬戶的設(shè)定
3、保證金的處置
（三）預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記
1、抵押預(yù)告登記與階段性擔(dān)保的關(guān)系
2、抵押預(yù)告登記與正式抵押登記
3、從《民法典》角度解讀抵押預(yù)告登記對按揭貸款業(yè)務(wù)的影響
三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制及封閉管理
（一）影響房地產(chǎn)項目“爛尾”的原因分析
1、市場原因
2、商業(yè)銀行操作風(fēng)險原因
（二）未落實資金封閉監(jiān)管是“爛尾”的重要原因
1、什么是封閉監(jiān)管
2、封閉監(jiān)管不到位所導(dǎo)致的問題
3、如何落實封閉監(jiān)管
（三）違規(guī)的房地開發(fā)貸款“助力”爛尾
監(jiān)管檢查案例1：向不符合辦理流動資金貸款標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款；
監(jiān)管檢查案例2：為非項目開發(fā)主體辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款；
監(jiān)管檢查案例3：違規(guī)準(zhǔn)入間接用于支付土地出讓金的貸款；
監(jiān)管檢查案例4：未收集土地費(fèi)用繳納證明文件。
監(jiān)管檢查案例5：未落實資金封閉監(jiān)管
監(jiān)管檢查案例6：資本金使用不規(guī)范導(dǎo)致開發(fā)貸款風(fēng)險加大
監(jiān)管檢查案例7：未按項目開發(fā)進(jìn)度發(fā)放貸款
四、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款
五、類房貸款的風(fēng)險識別與控制
（一）房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的流動資金貸款
（二）房地產(chǎn)公司作為主要擔(dān)保方的貸款
（三）類房貸款：流動資金借款+房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押的風(fēng)險（房地權(quán)屬變化原理與銷售資金監(jiān)管的缺失）
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下現(xiàn)房抵押的風(fēng)險（安置房、抵債房、賣樓花等形成的購房人優(yōu)先權(quán)）
（五）表外投資項下的房地產(chǎn)貸款
六、貸后管理與資產(chǎn)保全
（一）貸后管理存在的問題
1、貸后檢查不真實
2、貸后檢查、風(fēng)險預(yù)警不及時
3、對借款人還款來源監(jiān)控不到位
4、貸后檢查不深入，對突出風(fēng)險信息揭示不到位
（二）資產(chǎn)保全
1、“斷貸”的保全與訴訟應(yīng)對策略
2、信用風(fēng)險與輿情風(fēng)險如何兼顧
3、如何妥善處置假按揭

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