2023年商業(yè)銀行涉房類貸款的反思與風險控制

  培訓講師：陳雨

講師背景：
陳雨老師——銀行不良資產(chǎn)風險管理專家著作：《商業(yè)銀行法律實務及風險控制》全日制經(jīng)濟法學碩士市中院人民陪審員市仲裁委金融仲裁員省銀行業(yè)協(xié)會自律維權委員會委員現(xiàn)任：某股份制銀行資產(chǎn)保全部副總經(jīng)理曾任：某股份制銀行法律合規(guī)部副總經(jīng)理。陳老師曾在某 詳細>>

陳雨
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2023年商業(yè)銀行涉房類貸款的反思與風險控制詳細內容

2023年商業(yè)銀行涉房類貸款的反思與風險控制

2023年商業(yè)銀行涉房類貸款的反思與風險控制
導論：涉房貸款還是不是優(yōu)質資產(chǎn)？
（一）“斷貸潮”的原因分析
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金分析--杠桿是怎么回事
（三）涉房貸款（按揭貸款、開發(fā)貸款、經(jīng)營性抵押貸款）的風險風險揭示
（四）解讀《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
一、住房借款擔保業(yè)務（按揭貸款）解析及流程風險控制
（一）全面理解按揭貸款業(yè)務
1、個人住房（商業(yè)用房）擔保借款業(yè)務的定義
2、三個主體二個法律關系解析
3、按揭貸款的擔保關系設定
4、按揭貸款的風險本質及簡化流程所帶來的風險
5、購房優(yōu)先權、工程款優(yōu)先權、抵押優(yōu)先權、按揭銀行優(yōu)先權的法律博弈
（二）房地產(chǎn)項目“爛尾”風險對按揭貸款的影響
1、購房人解除商品房買賣合同導致的后果分析及風險控制建議
（1）典型案例解析
（2）關于借款合同是否解除、借款人對剩余貸款是否負有還款責任問題。
（3）借款合同解除，借款人的還款責任雖不解除，具體應該承擔什么的責任。
（4）案件評析及風險控制措施
2、“斷貸”風險與商品房買賣合同解除風險
法律規(guī)定購房人有權解除商品房買賣合同的11種情形。
3、借款合同因商品房買賣合同解除后剩余貸款的回收風險
（三）按揭貸款準入風險控制要點
1、開發(fā)商準入的六個審查要點
2、樓盤項目準入的十個審查要點
3、假按揭的六個特征
（四）按揭貸款風險案例解析
1、授信調查不真實
1）借款人首付款
2）還款能力
3）貸款用途等真實性調查不充分
2、授信資料不真實
授信資料中收入證明、首付款及支付憑證等不真實。
3、授信調查風險識別與分析不到位
1）在授信調查過程中，未充分識別、揭示借款人或保證人在財務、非財務因素方面存在的重大或異常風險信息
2）未充分分析借款人貸款用途的合理性。
二、按揭貸款擔保方式的選擇及風險控制建議
（一）開發(fā)商的階段性擔保
1、按揭貸款的最終風險緩釋措施與階段性擔保的關系
2、階段性擔保的應用與法律風險控制
（二）開發(fā)商保證金
1、保證金風險控制的點和面
2、保證金賬戶的設定
3、保證金的處置
（三）預購商品房抵押預告登記
1、抵押預告登記與階段性擔保的關系
2、抵押預告登記與正式抵押登記
3、從《民法典》角度解讀抵押預告登記對按揭貸款業(yè)務的影響
三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險控制及封閉管理
（一）影響房地產(chǎn)項目“爛尾”的原因分析
1、市場原因
2、商業(yè)銀行操作風險原因
（二）未落實資金封閉監(jiān)管是“爛尾”的重要原因
1、什么是封閉監(jiān)管
2、封閉監(jiān)管不到位所導致的問題
3、如何落實封閉監(jiān)管
（三）違規(guī)的房地開發(fā)貸款“助力”爛尾
監(jiān)管檢查案例1：向不符合辦理流動資金貸款標準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款；
監(jiān)管檢查案例2：為非項目開發(fā)主體辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款；
監(jiān)管檢查案例3：違規(guī)準入間接用于支付土地出讓金的貸款；
監(jiān)管檢查案例4：未收集土地費用繳納證明文件。
監(jiān)管檢查案例5：未落實資金封閉監(jiān)管
監(jiān)管檢查案例6：資本金使用不規(guī)范導致開發(fā)貸款風險加大
監(jiān)管檢查案例7：未按項目開發(fā)進度發(fā)放貸款
四、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款
五、類房貸款的風險識別與控制
（一）房地產(chǎn)關聯(lián)企業(yè)的流動資金貸款
（二）房地產(chǎn)公司作為主要擔保方的貸款
（三）類房貸款：流動資金借款+房地產(chǎn)開發(fā)項目抵押的風險（房地權屬變化原理與銷售資金監(jiān)管的缺失）
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下現(xiàn)房抵押的風險（安置房、抵債房、賣樓花等形成的購房人優(yōu)先權）
（五）表外投資項下的房地產(chǎn)貸款
六、貸后管理與資產(chǎn)保全
（一）貸后管理存在的問題
1、貸后檢查不真實
2、貸后檢查、風險預警不及時
3、對借款人還款來源監(jiān)控不到位
4、貸后檢查不深入，對突出風險信息揭示不到位
（二）資產(chǎn)保全
1、“斷貸”的保全與訴訟應對策略
2、信用風險與輿情風險如何兼顧
3、如何妥善處置假按揭

 

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