產業(yè)地產價值構建與實踐

一、 轉型時代-----房地產企業(yè)轉型的深層次背景和機遇

1、 中央政府的轉型舉措

1） 調控，從調企業(yè)、調產品到調行業(yè)：陳政高主政周期的去微觀調控

2） 用集約殺死“城市運營商”：國土資源部61號文

3） 密集的棚戶區(qū)政策

4） 新型城鎮(zhèn)化、人的城鎮(zhèn)化

5） 三十天誕生一百座嶄新的城市：十一部委聯(lián)合下達試點通知

6） 圍剿住宅開發(fā)商，破圍之路：產業(yè)地產

2、 政策解讀：中央政府的目的

1） 病重的北京城和京津冀一體化

2） 什么是政策，什么是模式，什么是轉型

3） 中央政府要做什么？產業(yè)和人口改變城市

4） 案例：融創(chuàng)的戰(zhàn)略，**對地王的關注，市場化的深入

3、 中國城市的轉型之路：產城一體遠遠不夠

1） 香港模式的弊端

2） 新加坡模式的破滅

3） 美式城鎮(zhèn)的興起

4） 中國城市的發(fā)展標準，從2014年6月開始的城市格局轉型

4、 地產新常態(tài)給產業(yè)地產帶來的巨大的機遇

1） 重讀政策之一：在招拍掛情況下，低價獲取住宅用地

2） 重讀政策之二：調整容積率、且不補交出讓金

3） 重讀政策之三：一萬億的PSL

4） 重讀政策之四：開發(fā)企業(yè)直接轉為城投公司

5） 重讀政策之五：棚改帶來的又一次空手套機遇

二、 房地產新常態(tài)-------決定房地產企業(yè)戰(zhàn)略的三種基本形態(tài)

1、 精明增長------全新的中國城鎮(zhèn)格局的樣本標準

1） 精明增長在美國五十個州的運用

2） 精明增長的城市標準體系

3） 精明增長案例和具體功效

4） 精明增長對整個中國2014年的政策影響的驗證

5） 精明增長對房地產業(yè)的導向與未來：住宅型房企轉型的必然性

2、 農地變革，豈止文化和旅游-------農地上的產業(yè)化方向

1） 中國農地所有權變革歷程和趨勢

2） 十八大及十八屆三中全會的農地導向和后續(xù)舉措：集體建設用地登記和農村戶籍制度改革

3） 從農地到建設用地：農業(yè)地產項目技巧和路徑

4） 傳統(tǒng)旅游地產、文化地產的崩潰-----案例：萬科良渚的不可復制

5） 產業(yè)升級：農地變革下的房地產產業(yè)化必由之路

6） 個人操盤案例：溫泉屯的主題定位

3、 棚戶區(qū)改造-----城市產業(yè)和政策資金的結合

1） 產業(yè)地產案例：哈達灣模式

2） 棚改與城市產業(yè)升級

3） 產業(yè)地產：開發(fā)企業(yè)參與棚改的優(yōu)勢模式

4） ppp與政策性資金運用細則

5） 棚改帶動的房地產轉型方向

三、 產業(yè)化再造，文化、旅游、度假、休閑地產的重生之路

1、 旅游地產的產業(yè)化再造：村不動、城入鄉(xiāng)

1） 新農村建設和文化旅游地產-------蒼白題材下的畸形模式

2） 制度創(chuàng)新和頂層設計-------旅游地產的復活

3） 旅游地產產業(yè)化模式：鄉(xiāng)村景區(qū)化、景區(qū)產業(yè)化

4） 多方博弈下的利益共同體搭建

5） 個人操盤案例：多贏格局設立，160平方公里的一二級聯(lián)動項目如何獲得用地指標

2、 生態(tài)地產------旅游文化地產的轉型和全新的主題切換

1） 生態(tài)文明啟示錄

2） 生態(tài)空間和發(fā)展空間

3） 個人操盤案例：缺乏自然資源和人文資源的鄉(xiāng)村的旅游地產價值提升方式

4） 生態(tài)文明主題的深化：教育和示范主題

5） 個人操盤案例：生態(tài)示范基地，生態(tài)、教育、人口、消費能力的組合方式

3、 休閑度假地產和遠郊主題商業(yè)地產的產業(yè)化突破------不僅僅是奢侈版的旅游地產

1） 度假的產業(yè)和商業(yè)概念

2） 消費時間：度假和休閑地產的核心要素

3） 亞特蘭蒂斯：休閑度假的典型案例解析

4） 主題定位山寨的前提

5） 佛羅倫薩小鎮(zhèn)：休閑商業(yè)的革命性啟示

6） 休閑度假地產產業(yè)化導入方式

    4、案例解析：萬達產業(yè)構成，只不過贏了土地

四、 養(yǎng)老地產-----房企如何利用一個根本無法成立的商業(yè)模式獲得收益

1、 綠城的嘗試

1） 頤養(yǎng)學院：綠城養(yǎng)老地產的產業(yè)通路

2） 圈子和尊嚴：養(yǎng)老人口的生存要素分析

3） 短期收益的缺陷

2、 合眾模式-----健康谷主題

1）2000畝占地的財務分析

2）致命誘惑：長壽

3）客群和收益來源，房產保單化

3、拿地功能和不可行性

4、大健康產業(yè)----養(yǎng)老地產的唯一可實現(xiàn)主題

   1）大健康與中國特色

   2）試水大健康：復星的布局模式

   3）大健康與休閑產業(yè)的結合方式

 4）個人操盤案例：丁字灣南海新城的突破困局

五、永恒的主題：城市的產業(yè)地產模式

1、產業(yè)地產的難點和破解方法

    1）土地性質變更

    2）拆分銷售

3）招商實現(xiàn)

4）獲取大限度的政策優(yōu)惠

2、產業(yè)地產創(chuàng)新類別和實操要點

    1）房地產企業(yè)如何尋求城市發(fā)展的需求點切入產業(yè)地產

    2）科技與創(chuàng)新題材的構建

    3）科技CBD

    4）科技新城

    5）新市鎮(zhèn)和商業(yè)地產創(chuàng)新升級

    6）從EOD到環(huán)保低碳CBD

    7）教育主題的城市化運用

    8）創(chuàng)意文化主題的新變種

    9）CSD和CLD

    10）工業(yè)園區(qū)

3、產業(yè)地產的命脈-----人口導入

    1）個人操盤案例：中新生態(tài)城的救贖之路

    2）低碳環(huán)保產業(yè)園

    3）人口導入和原住民的利益設計

4）個人操盤案例：利用人口導入獲得低價住宅用地

4、產業(yè)地產的頂層設計

    1）資源的起點

    2）主題定位，不可忽視的力量

    3）組織的設計

    4）回歸主題：住宅用地的獲取

    5）個人操作案例：民營資本如何獲取財政部專項資金

六、產業(yè)地產實戰(zhàn)操盤模式

1、主題定位設計：政府與房企共贏關系構建

    1）基礎設施建設和公共服務體系的合理利用

    2）產業(yè)導入和人口導入方法

    3）重建一座城市的規(guī)劃體系

    4）取信政府的方法

    5）讓你的項目成為政府工作報告承諾完成的政府項目

    6）城市產業(yè)地產的設計方式

    7）個人操作案例：政府協(xié)議和開發(fā)模式

2、組織構建：招商的組織和實操

    1）資源整理，資源無處不在

    2）產業(yè)吸引力模型和資源導向

    3）準政府機構的力量

    4）前置招商的計劃組織和實施

    5）個人實操案例：中交建筑CBD

3、運營模式構建

    1）協(xié)議方法

    2）組織構建的不同之處

    3）非常設機構的重要性

    4）節(jié)點設計

    5）土地利用規(guī)劃的要害之處

    6）操作規(guī)程：從合規(guī)性到商業(yè)模式

4、實操技巧

 1）利用政府債務

 2）利用政府城市規(guī)劃

 3）利用上一級政府的引導方向

4）利用產業(yè)規(guī)劃和結構調整機會

5）利用招商政策

6）利用政府機構和平臺

7）利用產業(yè)管理機構和研發(fā)機構

8）利用土地政策

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