《物權(quán)法、擔(dān)保法、合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范》

【課程大綱】

**部分 《物權(quán)法》相關(guān)法律的效力及適用

   一、《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》對(duì)同一事實(shí)和行為作出了不同規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》。

   二、《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定而《擔(dān)保法》及司法解釋有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保法及司法解釋的規(guī)定。

   第二部分 《物權(quán)法》中擔(dān)保物權(quán)對(duì)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的有利影響

   一、抵押合同生效與抵押權(quán)的設(shè)立，理順了抵押合同與抵押權(quán)的關(guān)系。

   在銀行原來(lái)的貸款擔(dān)保操作中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因擔(dān)保合同未辦理抵押物登記或未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)而導(dǎo)致無(wú)效的情況。區(qū)分擔(dān)保合同的效力和擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立有利于保護(hù)銀行債權(quán)人的利益。

   二、確立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，規(guī)范了登記行為。

   登記機(jī)關(guān)透明、規(guī)范的登記行為有利于合法有效的抵押權(quán)的設(shè)立，有利于保護(hù)作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的合法權(quán)益。

三、設(shè)立預(yù)告登記制度防范“多重抵押”。

   四、明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的關(guān)系

   《物權(quán)法》賦予登記以公信力有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩虡I(yè)銀行不必再對(duì)抵押物一一進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，只要查閱了登記所公示的內(nèi)容，基于公示所彰示的權(quán)利狀況而從事交易就是完全安全可靠的。

   五、明確了登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任。

六、法院裁定以物抵貸的，自裁定書(shū)生效之日起取得物權(quán)

   七、物保優(yōu)于人保的法定規(guī)則被當(dāng)事人意思自治所代替

   《物權(quán)法》賦予了貸款人在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)更大的選擇權(quán)。在銀行信貸業(yè)務(wù)中，如果既有物保又有人保的，銀行可以在保證合同中約定：當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)直接向保證人追索保證責(zé)任，保證人不得以存在物的擔(dān)保而提出抗辨。

八、擴(kuò)大了抵押物的范圍和抵押種類(lèi)

   不僅為企業(yè)融資提供了便利，也拓寬了銀行貸款擔(dān)保物的選擇范圍，有利于緩解“企業(yè)貸款難、銀行難貸款”的矛盾，使銀行債權(quán)可以得到更為廣泛的安全保障。

   九、確定了房、地合一的房地產(chǎn)抵押的基本準(zhǔn)則。

   銀行原來(lái)在房地產(chǎn)抵押中的一些瑕疵，如在房地產(chǎn)抵押時(shí)未將土地使用權(quán)列入抵押物清單、未將房屋、土地同時(shí)辦理抵押登記等將得到彌補(bǔ)，這些情況下的抵押權(quán)將得到法律認(rèn)可，銀行的合法權(quán)益將得到充分保護(hù)。

   十、**高額質(zhì)押的貸款擔(dān)保方式合法化

   **，放寬了**高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍

   《物權(quán)法》的規(guī)定為貸款人****高額抵押形式為以前的貸款補(bǔ)辦擔(dān)保手續(xù)提供了法律依據(jù)，有利于債權(quán)人和債務(wù)人靈活運(yùn)用**高額抵押機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)相關(guān)利益的優(yōu)化配置和平衡。

   第二，規(guī)定在一定條件下**高額抵押擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，**高額抵押權(quán)也可轉(zhuǎn)讓。

《物權(quán)法》的規(guī)定，在一定程度上改變了**高額抵押債權(quán)確定前禁止轉(zhuǎn)讓主合同債權(quán)以及抵押權(quán)的機(jī)械性，有利于債權(quán)人權(quán)益的保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。

第三，明確了抵押人的債權(quán)確定事由。

   （1）銀行可以運(yùn)用**高額抵押擔(dān)保適用債權(quán)范圍的相對(duì)靈活性，將設(shè)立抵押前的無(wú)擔(dān)保債權(quán)納入到抵押擔(dān)保范圍中來(lái)；（2）可以運(yùn)用**高額抵押擔(dān)保債權(quán)確定前可由當(dāng)事人約定債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及**高債權(quán)額機(jī)制，**大程度地保護(hù)自身債權(quán)，為未來(lái)債權(quán)和抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓留下相應(yīng)空間。

   十一、有效降低抵押實(shí)現(xiàn)的成本

   《物權(quán)法》關(guān)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度的創(chuàng)設(shè)，有利于充分發(fā)揮動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提高企業(yè)動(dòng)產(chǎn)的利用率，簡(jiǎn)化抵押登記手續(xù)，降低抵押成本，補(bǔ)充傳統(tǒng)抵押的不足。

   十二、完善了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

  《物權(quán)法》實(shí)施后，商業(yè)銀行可以從保護(hù)債權(quán)安全的角度出發(fā)，在擔(dān)保合同中明確約定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體條件。這一變化無(wú)疑有利于商業(yè)銀行權(quán)益的保護(hù)。

   十三、明確了基金、股權(quán)和應(yīng)收賬款質(zhì)押登記機(jī)構(gòu)，保障了質(zhì)權(quán)告示性。

   應(yīng)收賬款實(shí)質(zhì)上屬于一般債權(quán)，包括尚未產(chǎn)生的將來(lái)的債權(quán)。從其風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，規(guī)定在信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記是較為科學(xué)、合理的。應(yīng)收賬款作為質(zhì)押權(quán)利的合法化，對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展保理業(yè)務(wù)大為方便。

   第三部分 《物權(quán)法》對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)的不利影響及應(yīng)對(duì)措施

   一、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》并存，造成法律適用上的困難

   二、有關(guān)主從合同效力的規(guī)定對(duì)貸款人與借款人簽訂的借款合同效力提出了更高要求

   對(duì)于新發(fā)放的貸款，銀行必須更加慎重地簽訂借款合同，謹(jǐn)防出現(xiàn)借款合同無(wú)效的情況，否則擔(dān)保合同將無(wú)效，會(huì)對(duì)貸款造成無(wú)法挽回的損失。

   三、未明確規(guī)定普通債權(quán)可以質(zhì)押

   “應(yīng)收賬款”的內(nèi)涵不明確，沒(méi)有將現(xiàn)行操作的各種收費(fèi)權(quán)明確規(guī)定為擔(dān)保物權(quán)的客體

   四、規(guī)定獨(dú)立擔(dān)保條款無(wú)效.

   五、接受異議登記期間的不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物將面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

   六、以預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，銀行抵押權(quán)面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)

   預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，對(duì)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)提出了一些新的要求

針對(duì)預(yù)告登記制度，銀行必須注意并做到以下幾點(diǎn)：

   **，對(duì)開(kāi)發(fā)商先預(yù)售房屋，后欲以預(yù)售房屋在銀行辦理抵押貸款的，要堅(jiān)決拒絕。

   第二，開(kāi)發(fā)商先以土地使用權(quán)或者在建工程進(jìn)行抵押，后預(yù)售房屋情況下，銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。

   第三，不能把同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋與同意解除抵押相混淆。

   第四、銀行在接受預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以特別記載和關(guān)注，并督促抵押人及時(shí)辦理正式的登記手續(xù)，以防抵押權(quán)落空。

   七、法院裁定以物抵貸未辦理登記的，不得處分。

   八、縮短了擔(dān)保物權(quán)行使的時(shí)間

   要求貸款人必須及時(shí)催收，在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)及時(shí)行使抵押權(quán)。

   九、企業(yè)以將來(lái)的動(dòng)產(chǎn)抵押的，銀行抵押權(quán)存在落空的風(fēng)險(xiǎn)

   十、怠于行使質(zhì)權(quán)造成損害的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

   關(guān)于有限責(zé)任公司、非上市股份有限公司股權(quán)質(zhì)押登記的新規(guī)定給貸款人增加了工作難度。銀行接受以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)先訂立書(shū)面質(zhì)權(quán)合同，合同訂立后，質(zhì)權(quán)并不當(dāng)然設(shè)立。

   十一、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押范圍的擴(kuò)大以及浮動(dòng)抵押制度的創(chuàng)設(shè)對(duì)銀行的貸款決策和貸后管理工作提出了更高的要求

   第四部分 《物權(quán)法》在商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的具體運(yùn)用

   一、靈活應(yīng)用擔(dān)保方式，積極拓寬企業(yè)融資渠道

   1、靈活運(yùn)用**高額擔(dān)保方式，簡(jiǎn)化循環(huán)貸款操作流程

   2、適當(dāng)行使浮動(dòng)抵押權(quán)，將企業(yè)期得經(jīng)濟(jì)利益納入信貸監(jiān)控范疇

   二、注重?fù)?dān)保物權(quán)的落實(shí)，促進(jìn)擔(dān)保方式與內(nèi)容的有機(jī)統(tǒng)一

   1、變房、地分離抵押為房、地合并抵押，合理確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

   2、充分運(yùn)用當(dāng)事人意思自治原則，合理取消保證人先履行抗辯權(quán)。

   3、對(duì)及時(shí)履行預(yù)告登記轉(zhuǎn)登記手續(xù)，確保按揭抵押的有效性。

   4、注重物權(quán)事前實(shí)踐調(diào)查，切實(shí)防止擔(dān)保的形而上。

   三、切實(shí)履行物權(quán)擔(dān)保公示制度，確保擔(dān)保的合法性。

   四、及時(shí)采取有效措施，依法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物的優(yōu)先受償權(quán)。

   1、將轉(zhuǎn)讓抵押物告知義務(wù)調(diào)整為強(qiáng)行同意，有利于抵押物的監(jiān)管。

   2、明確了擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失、被征收后的補(bǔ)償金優(yōu)先受償，為商業(yè)銀行依法享有相關(guān)追索權(quán)提供了法律依據(jù)。在擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失、被征收后，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)物權(quán)法就可以獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等請(qǐng)求優(yōu)先受償。

   3、賦予抵押權(quán)人有權(quán)享受抵押財(cái)產(chǎn)扣押后的孳息。物權(quán)法規(guī)定，當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人未履行債務(wù)，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但商業(yè)銀行在使用該條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知清償法定孳息的義務(wù)人。

   4、銀行在接受抵押物或質(zhì)押物時(shí)應(yīng)注意區(qū)分《物權(quán)法》關(guān)于擔(dān)保物的不同規(guī)定，防止擔(dān)保物權(quán)出現(xiàn)瑕疵，危害自身債權(quán)安全。

   銀行應(yīng)區(qū)分不同權(quán)利質(zhì)押的質(zhì)權(quán)設(shè)立方式。在接受已經(jīng)實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化而沒(méi)有書(shū)面權(quán)利憑證的債券、電子倉(cāng)單等設(shè)定質(zhì)押時(shí)，為保證質(zhì)權(quán)的效力，應(yīng)及時(shí)相關(guān)登記部門(mén)辦理出質(zhì)登記。

   銀行接受以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)先訂立書(shū)面質(zhì)權(quán)合同，合同訂立后，質(zhì)權(quán)并不當(dāng)然設(shè)立。其中，以基金份額出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)?shù)阶C券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記，質(zhì)權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

   5、銀行可以依據(jù)**高額質(zhì)權(quán)的規(guī)定辦理有關(guān)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)，大大簡(jiǎn)化了設(shè)立擔(dān)保的手續(xù)，方便了動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利質(zhì)押貸款的循環(huán)操作，配合繼續(xù)性交易的發(fā)展，更好地發(fā)揮抵押擔(dān)保的功能。

   貸款人可以充分利用**高額質(zhì)權(quán)的規(guī)定辦理有關(guān)信貸業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)化手續(xù)，避免重復(fù)勞動(dòng)。

   第五部分 《物權(quán)法司法解釋一》的主要內(nèi)容

   一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭(zhēng)議

   1、審查基礎(chǔ)關(guān)系或確認(rèn)權(quán)屬屬于民事訴訟受案范圍

   2、當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

   3、如當(dāng)事人對(duì)房屋登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系效力存在爭(zhēng)議的，仍然應(yīng)當(dāng)“先民后行”。

   二、異議登記失效后對(duì)當(dāng)事人訴請(qǐng)確認(rèn)物權(quán)歸屬的處理。

   登記機(jī)關(guān)“三不”------不審查、不確認(rèn)、不賠償。

   三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記法律效果的規(guī)定。

   1、預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

   2、對(duì)外：在涉及第三人的交易之時(shí)，登記具有公信力，不以實(shí)際權(quán)利狀態(tài)為準(zhǔn)而以登記為準(zhǔn)。

   3、對(duì)內(nèi)：在處理不涉及第三人的內(nèi)部關(guān)系時(shí)，登記的公信力不發(fā)生作用，實(shí)事求是，要用證據(jù)說(shuō)話(huà)。

   四、關(guān)于特殊動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”

   五、關(guān)于發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)的范圍

   六、關(guān)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的司法保護(hù)

   七、關(guān)于善意取得制度的適用

   1、善意取得中的善意為“不知情且無(wú)重大過(guò)失”，否認(rèn)這一消極事實(shí)的原權(quán)利人須承擔(dān)舉證責(zé)任。

   2、第三人善意有償取得抵押物，可認(rèn)定其取得所有權(quán)

   3、簽約付款購(gòu)房入住多年，亦不能對(duì)抗善意抵押權(quán)人

   4、購(gòu)買(mǎi)已設(shè)定抵押房未盡注意義務(wù)，不構(gòu)成善意取得

   5、抵押權(quán)人不負(fù)有對(duì)抵押物產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查義務(wù)

   6、抵押權(quán)人可依善意取得抵押人以欺騙手段所得房產(chǎn)

7、未經(jīng)共同共有人同意設(shè)定抵押，適用善意取得規(guī)則。

《擔(dān)保法》培訓(xùn)課程提綱

                         張緒才

   **部分 認(rèn)識(shí)擔(dān)保和擔(dān)保法

   一、先天不足的擔(dān)保法

   二、自成一體的司法解釋

   第二部分 擔(dān)保方式

   一、從“物權(quán)法定”到擔(dān)保法定

   二、法律規(guī)定的擔(dān)保方式

1、人的擔(dān)保：保證

2、物的擔(dān)保：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、（優(yōu)先權(quán)）

3、金錢(qián)擔(dān)保：定金

   第三部分 反擔(dān)保

   一、反擔(dān)保的含義

   二、反擔(dān)保的方式

留置權(quán)和定金不能為反擔(dān)保的方式。

第四部分 擔(dān)保的設(shè)立與效力

   一、擔(dān)保的設(shè)立（擔(dān)保合同的訂立）

當(dāng)事人約定擔(dān)保的過(guò)程，也就是擔(dān)保的設(shè)定過(guò)程。

1．擔(dān)保合同的當(dāng)事人

2．擔(dān)保合同的訂立程序

  擔(dān)保合同的訂立一般也要經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段。

3．擔(dān)保合同的內(nèi)容和形式

   二、擔(dān)保的效力

   三、擔(dān)保的無(wú)效及后果

（一）擔(dān)保合同因主合同無(wú)效而無(wú)效

  （二）擔(dān)保合同因自身不符合合同的有效條件而無(wú)效

   第五部分 人的擔(dān)保

   一、保證方式

1、一般保證：

2、連帶責(zé)任保證：

   二、保證責(zé)任的內(nèi)容

1、代為履行。以非專(zhuān)屬性債務(wù)為限。

2、負(fù)擔(dān)債務(wù)人不履行債務(wù)應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

   三、保證責(zé)任的范圍

1、有限保證

2、無(wú)限保證

   四、保證期間（法律和司法解釋的對(duì)立統(tǒng)一）

   五、保證責(zé)任的免除和消滅

   六、第四節(jié) **高額保證

   七、共同保證（按份保證、連帶保證）

   八、其它保證（信用委托保證、見(jiàn)索即付保證、備用信用證等）

   第六部分 抵押權(quán)

   一、抵押權(quán)的含義

   二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)

三、抵押權(quán)的成立

   1、抵押合同

   2、抵押權(quán)登記

   四、抵押權(quán)的標(biāo)的

五、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

六、抵押權(quán)的消滅

七、特別抵押權(quán)

   1、共同抵押權(quán)

   2、所有人抵押權(quán)

   3、浮動(dòng)抵押權(quán)

   4、**高額抵押權(quán)

  第七部分 質(zhì)權(quán)

   一、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)

   二、證券債權(quán)質(zhì)權(quán)

   三、基金份額、股權(quán)質(zhì)權(quán)

   四、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)

   五、應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)

   六、一般債權(quán)質(zhì)權(quán)

   第八部分 留置權(quán)

   一、留置的概念

   二、留置權(quán)的取得

   三、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)

   第九部分 金錢(qián)擔(dān)保--定金

   一、 定金的性質(zhì)和分類(lèi)

  二、定金的交付

  三、定金的效力

四、定金與違約金的關(guān)系  

《贏在合同實(shí)戰(zhàn)兵法》培訓(xùn)課程

   （一）合同商戰(zhàn)有策略，兵法之道必掌握

   1、順向思考難全面、合同目的先定盤(pán)，以終為始逆向推，環(huán)環(huán)相扣

才防患。

   2、以戰(zhàn)止戰(zhàn)爭(zhēng)主動(dòng)，違約賠償訂分明，對(duì)方如敢不誠(chéng)信，付出代價(jià)到心痛！

（二）簽約意向細(xì)考察，邀約承諾學(xué)問(wèn)大，戒貪戒躁防欺詐。

1、知己知彼百戰(zhàn)勝，資信調(diào)查要先行，條款策略先制定。

2、定訂二字義不同，九“金”所指要分清。

案例釋法1：說(shuō)好的定金能實(shí)現(xiàn)嗎？

（三）合同簽訂防陷阱，否則坑你沒(méi)商量！—簽訂合同要“滴水不漏”

1、張冠不可李戴！——合同主體要分清

案例釋法2：“子”債不還“父”擔(dān)責(zé)嗎？

2、合同條款細(xì)思量，必備條款全列上，利己防他看攻防

（1）權(quán)利義務(wù)列分明，時(shí)間地點(diǎn)標(biāo)注清；數(shù)量質(zhì)量看清楚，驗(yàn)收付款重中重；違約損失怎么辦？維權(quán)救濟(jì)不可輕。

案例釋法3：約定不明被違約，貨款能否要回來(lái)？

（2）書(shū)面合同**可取，口頭電子行為證；

（3）本人親簽或蓋章，委托他人要授權(quán)，異地委托看公證。

案例釋法4：糾結(jié)的聊天訂單

  （四）合同履行風(fēng)險(xiǎn)多，步步為營(yíng)固證據(jù)，三大權(quán)利要善用

   1、己履彼違不可測(cè)，中途變更也很多，環(huán)環(huán)相扣留證據(jù)，失誠(chéng)信者付代價(jià)！

   案例釋法5：予人方便，予己……？

   2、同時(shí)不安先履行，三大抗辯怎么用？“察言觀色”常關(guān)注，不好苗頭早防控。

   案例釋法6：6300萬(wàn)元該不該付？

  （五）違約損失怎救濟(jì)？合同約定要清晰；定金違約或賠償，爭(zhēng)取利益**大化。

   案例釋法7：約定不明難算賬，損失**終自己扛

  （六）維護(hù)權(quán)益重證據(jù)，撤銷(xiāo)代位多措舉

   案例釋法8：這錢(qián)還能要回來(lái)嗎？

   案例釋法9：乾隆和珅討債

  （七）法律也有保質(zhì)期，超期權(quán)益難支持

   案例釋法8：法律“保質(zhì)期”，超過(guò)會(huì)怎樣？

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