項目總角色定位與能力提升（2.0版）


項目總角色定位與能力提升

“全流程干貨培訓 + 標桿項目實操解讀 +系統(tǒng)性項目管理”
第一講 項目總角色定位管理（時間:一天）
項目總—沖鋒大將、立足之本。今后的房地產市場必將面臨更為殘酷的競爭，“增利潤
、降成本、保品質、去庫存”，要求項目總必須有經(jīng)營視角、戰(zhàn)略導向、緊跟政策、實操
落地的能力。董事長的苦惱“拿了很多地，卻沒有可以放心使用的項目總…”房產行業(yè)下半
場是比拼人才和產品力的時代，可以說項目總的水平，將直接決定項目開發(fā)成功關鍵及
盈利水平，甚至生死。項目總能力是公司持續(xù)發(fā)展的立足之本，行業(yè)形勢越不好，項目
總領導下的關鍵團隊的作用越大，然而其流失率卻越高，要會干、會說、還要會帶團隊
?！贝詈闷脚_、給夠激勵、爆發(fā)潛能、成就共享”，多年來的行業(yè)發(fā)展證明，從內部挖掘
提升自己的項目總，才是最有效和最好用的。
基層員工多談薪資，少談股權，中高層股權激勵要創(chuàng)新，只談情懷不給錢的激勵機制
都是耍流氓。
項目總管理痛點：接力賽最后一棒，前期設計和招采的問題，進度、成本帶來質量壓
力，都在這一棒暴露，如何前置、必須要把問題解決在前段？職能部門本位主義嚴重，
專業(yè)部門各自為陣、跨部門協(xié)作費時費心，如何掌握溝通技巧、高效協(xié)調資源，讓項目
員工快樂陽光工作？如何與合作供方及政府監(jiān)管部門談判以獲得更好的項目支持？如何
控制施工進度、合約界面、過程成本、項目風險及如何解決過程常見的質量通??？
項目總經(jīng)理要抓好項目成功關鍵的三個70%：土地投資決定項目成敗的70%，要永遠放
在第一位；設計成本占到總成本的70%，要做好圖紙會審、產品定位和相關工作；前期策
劃決定運營成功的70%，要參與到前期策劃。
項目總的素質要求：“打破部門間的技術壁壘，項目總要做到懂而不是會”。
項目總經(jīng)理培訓著眼未來項目總經(jīng)理的需要，系統(tǒng)全面科學規(guī)劃，將培養(yǎng)過程規(guī)劃為
6大模塊，針對性開展6大關鍵專業(yè)力及團隊管理能力的培養(yǎng)。專業(yè)能力涵蓋投資策劃、
營銷、運營、工程、財務、成本、客戶關系等各業(yè)務領域，從而助力學員未來勝任項目
總經(jīng)理崗位。
工程管理：施工管理策劃、施工組織、協(xié)調、合作供方管理、變更簽證、合同執(zhí)行、
進度、質量安全文明、竣工驗收及交付。關系協(xié)調：內外部利益主體的關系協(xié)調。成本
管理：滿足公司經(jīng)營目標要求，做好現(xiàn)場動態(tài)成本管理。設計管理：參入項目設計前置
管理，保證項目收益最大化。資金管理：參入制定并實施資金計劃，做好日常項目費用
收支管理?？蛻艄芾恚喊雌诮粯?，配合營銷、物業(yè)提升客戶滿意度。團隊管理：溝通、
分享、交流，營造快樂高效執(zhí)行氛圍。


第一節(jié) 項目總的能力要求及提升路徑
工程雖然是在甲方管理下形成，但如果不能有效的輸出甲方的質量管理標準和體系，
取得供方的認可，完全依靠甲方的處罰和供方自身的管理，將很難達到質量目標。甲方
不會做甲方是大多數(shù)房地產企業(yè)工程部的尷尬。現(xiàn)場管理中存在著大量的代辦、協(xié)調、
扯皮、推諉等幾乎都與此有關，結果是工期、質量和成本三大管理失控。
房地產開發(fā)是典型的資源整合型，一定會遇到許多的困難和挑戰(zhàn)，不可預見的事情很多
。每個項目都是相似的，但又各不同，在處理問題時，要積極面對、敢于擔當。發(fā)現(xiàn)主
要問題和矛盾并盡快去解決它，是一個項目現(xiàn)場管理成功的關鍵。項目管理者首先要有
觀念的改變，其次在角色、職責、權限和作用等方面落實觀念轉變，才能承擔起甲方項
目管理的責任。
1. 項目總需要什么樣的素質專業(yè)知識？---以碧桂園為例
?
六大素質要求：追求卓越、客戶導向、突破執(zhí)行、結果導向、資源融合、團隊管理


?
六方面知識：拿地投資、成本管理、進度管理、品質管控、快速去化、開發(fā)報建
? 四大關鍵任務：土地決策、開盤搶工、實測實量、開盤銷售
? 如何提升能力：學習計劃、輪崗計劃、內部導師、學考結合
討論：上述素質及知識要求是否有問題？
案例：開工受阻項目總怎么辦？
2. 項目部如何進行拿地決策及風險把控
? 城市地圖指引下的拿地策略
? 公開市場拿地的坑有哪些
? 二級市場拿地的坑怎樣規(guī)避
? 多部門協(xié)作考察測算，降低拿地風險
討論：公司拿地上有什么教訓
? 案例：新總包進度慢項目總怎么辦？
3. 項目總須關注的成本與招標考察要點
? 土地階段目標成本如何測算
? 啟動與設計階段目標成本測算
討論：測算的常見風險點有哪些
? 目標成本對企業(yè)管理的借鑒（關注客戶-
目標客戶能接受、企業(yè)能盈利的成本，營銷、設計、工程、物業(yè)如何以終為始，
打造客戶需要的好產品，如何保證真金白銀的盈利而非帳面盈利？）
展示：某項目土地及啟動階段目標成本測算
案例：公司制度不健全、不適用項目總怎么辦
?
總包考察如何煉就火眼金睛（考察項目顏值是否過關、是臨時美容？是外界壓力還
是實力造就，項目規(guī)模、業(yè)態(tài)匹配嗎？價格、意愿及老板個性與公司的契合嗎？
關鍵人員對項目的熟悉程度與能力合格嗎？）
? 展示：龍湖總包考察模板
?
供應商考察怎樣才不會被迷惑（絕對實力不等于與相對實力，態(tài)度與實力哪個更重
要，企業(yè)與個人誠信如何判斷，常見問題應對）。
? 為什么要重點關注關鍵人財務能力的變化而不是其公司的財務能力
討論：公司在施工單位與供應商考察上有過什么教訓，原因是什么？
案例：模范總包是怎么蛻變?yōu)閱栴}總包的（DH）
4、解讀---標桿企業(yè)甲方工程師文化精髓
? 什么樣的人才是合格的工程師？
討論：如何判斷員工是否是一個優(yōu)秀的工程師？
討論：PHC樁為何要堵芯，房間砌體頂部為何要塞緊，電纜為何是一股股細線，為
什么消防水泵不用變頻的，為什么工程量計算有的用凈尺寸、有的用中心線？
? 高效工程師的行為要求
? 工程師的專業(yè)能力要求
?
工程師的管理能力要求（項目實施程序能力、合同管理能力、計劃管理能力、現(xiàn)場
協(xié)調能力）
案例： 45天內展示區(qū)如何從開工到完美展示？
話題 1、項目團隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性（如何提升團隊士氣？）
2、項目總經(jīng)理如何創(chuàng)造良好的外部條件；
3、打造凝聚力強的優(yōu)秀項目管理團隊事半功倍（激勵引發(fā)團隊狼性）
5、解讀：如何做好對合作供方的優(yōu)秀管理

關鍵：對監(jiān)理、承包商在過程中強化各級參與者的責任意識，積極引導、強化我們是同
路人的理念。要求對于現(xiàn)場因能力不足而非態(tài)度引起的施工問題，要站在幫撫的角度，
在過程中嚴格督促。
甲方、監(jiān)理、總包在項目中的地位及作用分析
甲方、監(jiān)理、總包同屬一個集團時如何管理（龍湖在06年前總包都是老板的朋友，照樣
創(chuàng)造了一個個精品工程，碧桂園等廣東企業(yè)在廣東時，設計、施工、裝修都是內部單位
，還生產管樁，恒大至今在許多項目上監(jiān)理都是內部的，內部協(xié)作與市場化配置資源各
有特點，關鍵是是否適合企業(yè)目前情況，能否針對各自特點進行有效管理，建造好房子
才是關鍵）
? 總包與甲方為同一集團時雙方如何擺正各自關系
? 總包為集團內單位對項目實施的優(yōu)勢與劣勢
? 嚴格管理，提高其能力才是對內部總包的真正愛護
? 總包選擇從內部為主走向市場為主是規(guī)模房企的必由之路
注意：施工班組是施工的實際操作者，其能力素質、責任、配合程度直接決定了施工質
量水平。
分享：標桿企業(yè)總包選擇標準（資金實力+自身管理水平）
思考：總包、門窗為公司內部配套單位時如何減少扯皮？
分享：標桿LH總分包施工界面劃分及合約管理制度
分享1、LH集團總包工程標準合同文本
強調：要開好各項工程進場交底會
關于監(jiān)理公司管理----如何提高監(jiān)理的責任意識與能力
? 嚴格工作紀律與日常行為管理
? 學習圖紙與規(guī)范提高監(jiān)理能力
? 把握其能力，提高監(jiān)理績效
管理方針：“信任、支持、監(jiān)控”
現(xiàn)場管理的“秘訣”---就是要及時解決現(xiàn)場發(fā)生各種問題和矛盾。（要保持高層互動）

第二節(jié) 項目營銷管理與策劃大價值
前言：什么是策劃？
策劃是一種計謀、謀略、籌劃、謀劃或者計劃，它是個人、企業(yè)、組織為了達到一定
的目的，充分調查市場環(huán)境及相關聯(lián)的環(huán)境的基礎之上，遵循一定的方法或者規(guī)則，對
未來即將發(fā)生的事情進行系統(tǒng)、周密、科學的預測并制訂可行的準備方案。
1、事半功倍的前期項目管理策劃

事前控制是關鍵，為實現(xiàn)快速開工、快速開盤，項目開展前期必須要成立策劃小組，從
全局出發(fā)認真、周密、細致地做好規(guī)劃、充分考慮事情的因果關系、先后次序，開工前
把項目開發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來，理清各種因素的邏輯關系，以形成系統(tǒng)的
解決方案。
分享：碧桂園展示區(qū)快速完美開放及高周轉要求 PPT
2、策劃確立項目生產目標
1) 進度目標策劃 2) 質量目標策劃 3) 銷售配合目標策劃
4）總包標段劃分策劃 5）合理最短工期策劃
3、項目開發(fā)總平面管理策劃（總圖運營能力）
1)、總平面管理規(guī)劃概念 2)、總平面規(guī)劃布置內容：
案例：決戰(zhàn)示范區(qū)---工程管理最大的創(chuàng)新與挑戰(zhàn)
地產核心競爭力：“優(yōu)秀示范區(qū)展示是總平面策劃的前提，也是工程對營銷最給力支持。
注意：示范區(qū)一定要讓客戶有歸家的感覺和向往....
案例分享：龍湖、萬科、碧桂園示范區(qū)賞析
提醒：臨時景觀示范區(qū)帶來的維權風險！
挑戰(zhàn)：示范區(qū)要求工期緊、質量高、展示效果好！

項目部要深度對接總平面策劃，綜合考慮示范區(qū)提前施工及開放后對場地交通、設備布
置、各類管線預埋及安全通道防護措施等，編制示范區(qū)工程實施全景計劃 。
價值鏈接：“工地開放日+業(yè)主懇談會”
問題解決：分析管線布置綜合平衡技術應用
案例：三四線城市團隊管理（沒有合適的人才怎么辦，新員工如何帶？）
結語：“項目管理能做到，又有最好的效益，為什么不好好策劃？”
切記：項目大價值是策劃出來的，不是控制出來的 ！
5、分組討論與交流：時間15分鐘（老師做討論總結）
1）請以小組為單位談談你對工程管理策劃與創(chuàng)新的認識、理解和困惑。
2）請對標本企業(yè)項目運用的現(xiàn)狀，談談你好建議、好做法。
第二講 項目總設計、運營與工程管理能力實戰(zhàn)解析（1天）

第一節(jié)、項目總視角的設計與運營管理
其1、項目總規(guī)劃圖管理---基于收益最大化視角進行總圖規(guī)劃
龍湖案例：如何用足指標與貨值最大化
龍湖案例：贈綠與底層挖掘，提高產品價值
龍湖案例：減少配套與入口降低項目成本
討論：公司各部門如何在總圖階段發(fā)揮專業(yè)作用？
其2、項目啟動會與項目定位
展示：龍湖某項目啟動會內容（部分）
展示：龍湖某項目定位報告
討論：我們如何借鑒龍湖的啟動會
其3、項目運營管理之政府報建
政府報建在項目開發(fā)中直接影響項目的融資、開工建設、銷售回款與后期能否按時交付
，是公司實現(xiàn)項目目標的關鍵。開發(fā)報建要“精心策劃，狠抓落實，辦事高效”，才能有
效降低開發(fā)成本，縮短開發(fā)周期。項目總須對對關鍵報建親自協(xié)調！
? 開發(fā)部職能及人員能力要求
? 規(guī)劃建設類報建
（用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃方案、環(huán)評人防等專業(yè)規(guī)劃、建設工程規(guī)劃許可證、施工
許可證）
案例：為何規(guī)劃方案公示花了7個月
? 國土銷售類報建
（建設用地批準書、國有土地使用證、預售許可證、商品房屋面積實測及初始登記
、 土地使用權轉移登記（交易過戶））
案例：一波三折的總包合同備案
展示：開盤銷售主要證件及要求
? 配套報建類報建（臨時水電、地名批復、正式水電申請、配套工程移交）
? 各項驗收工作類（規(guī)劃驗收、質量驗收、人防驗收、消防驗收 、環(huán)保驗收
、節(jié)能驗收、竣工驗收備案、防雷驗收、園林綠化驗收、正式水電氣驗收、檔案驗
收）
討論：公司在報建過程中有哪些經(jīng)驗教訓
? 龍湖報建敏感點分享（重點介紹方案階段與驗收階段的一些注意事項）


第二節(jié)、工程進度計劃管理



工程計劃管理體系是房地產工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預控計劃使得地
產工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數(shù)，同時也將各部門工作銜接起來，做到
步調一致。
計劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項目管理能力的集中體現(xiàn)。
重點關注：項目里程碑節(jié)點及基準工期
1、項目總體計劃編制 2、項目進度目標分解 3、工程管理進度控制
一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃
二級計劃：項目開發(fā)重要節(jié)點操作計劃
三級計劃：項目具體實施作業(yè)計劃
思考：如何使計劃管理變得可知、可控、可預測？
第1、做好項目總體控制計劃編制；第2、做好項目進度計劃保證措施
分享：萬科集團關注里程碑節(jié)點
討論1：分析日常計劃管理不力的主要原因
討論2：分析項目部現(xiàn)場執(zhí)行對工程計劃的影響
進度管控的秘訣---方法（協(xié)同）、方法（要點）、再方法（交叉點）
分享1：LH集團完整三級計劃制度體系
分享2：LH如何進行項目年度計劃溝通
展示：萬達廣場計劃模板


第三節(jié) 工程質量精細化過程管控



質量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命；房地產的競爭最終將是產品技術與質
量的競爭，以及在才基礎上的開發(fā)效率競爭，而非營銷概念的競爭。
回顧1：標桿企業(yè)工程質量管理發(fā)展歷程
回顧2：標桿企業(yè)工程質量“三全”管理思想
分享1：萬科相對完善的質量管理理念
分享2：萬科工程質量管理理念一些特點
建議1：讓體系落地◆設置完善的組織架構
建議2：改進質量先從解決業(yè)主投訴做起
剖析自我：讓我們行動起來吧！
行動第一步：統(tǒng)一思想、改變習慣； 行動第二步：抓住前端、優(yōu)化設計
行動第三步：控住中間、過程控制； 行動第四步：管好后端、項目后評估
切記：最難不是體系搭建，而是執(zhí)行、執(zhí)行！
解讀：執(zhí)行---工程質量現(xiàn)場管理最有效8大控制環(huán)節(jié)
1、合作技術交底 2、質量樣板引路
3、工程質量巡檢 4、要讓問題可視化
5、監(jiān)理公司管理 6、實測實量
7、例會制度管理 8、竣工驗收與交付
關鍵：要把公司的質量目標轉化為工程管理的行動執(zhí)行力！
分享：龍湖質量管理主要做法
案例：龍湖客戶敏感點管理
1、展示—龍湖的工程樣板先行效果
2、展示—龍湖樣板點評會議管理
3、展示--各分部工程質量過程控制要點；觀感部位質量驗收要點
4、一些質量通病圖片a混凝土通??；b滲漏防治；c空鼓裂縫問題
思考1、國標規(guī)范的“問題”---
以終為始，規(guī)范只是事后驗收，缺少實用節(jié)點，質量通病防不勝防。
思考2、設計圖紙錯漏碰太多，“邊設計邊施工”成常態(tài)，質量和進度如何確保？
思考3：如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設計與施工管控？
（1）綜合、綜合、再綜合----解決“錯漏碰”的根本性辦法
（2）排版、排版、再排版----確保“精品工程“的捷徑與辦法
案例分享：龍湖某項目工程管理總結.PPT
分組討論與交流：時間15分鐘（老師做討論總結）
1)請分析貴司工程進度與過程質量管理存在的主要問題、困惑有哪些？主要原因是什么
？
2)請針對以上問題談談你的建議、做法與大家分享。
小結：。
最后：本次特訓課程回顧總結及我的三個建議

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