城市綜合體項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)要領(lǐng)

城市綜合體項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)要領(lǐng)
課程背景：
大數(shù)據(jù)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)發(fā)生怎樣翻天覆地的變化？怎樣的嶄新業(yè)態(tài)會(huì)展現(xiàn)出來(lái)？商業(yè)地產(chǎn)定制化是否會(huì)成為消費(fèi)者體驗(yàn)前置的核心？在“定制化：商業(yè)生態(tài)鏈的反向思維”思考中，如何從更具體的層面引領(lǐng)開發(fā)企業(yè)的管理層圍繞“定制化與未來(lái)商業(yè)的關(guān)系”展開熱烈探討和思索。商業(yè)地產(chǎn)的雙重價(jià)值：物業(yè)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，大中型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說(shuō)是個(gè)有著長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。
定制化是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到一定程度的必然結(jié)果。在商業(yè)地產(chǎn)里面“定制”的概念涵蓋面比較廣，需要同時(shí)兼顧包括投資方、品牌商家，以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)商在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)對(duì)于商業(yè)的訴求。數(shù)字化時(shí)代要想做好個(gè)性化定制需求，一方面需要立足消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)，另一方面也要兼顧商家的體驗(yàn)，因?yàn)樯碳乙彩求w驗(yàn)的一部分。
作為商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)重要階段，設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)相互關(guān)聯(lián)又環(huán)環(huán)相扣。如何才能處理好設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)之間魚和熊掌二難的老問(wèn)題呢？商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的核心在于理解商業(yè)資源配置及運(yùn)營(yíng)管理的訴求，通過(guò)技術(shù)與設(shè)計(jì)語(yǔ)言同商業(yè)邏輯的對(duì)接轉(zhuǎn)換，形成能夠真正發(fā)掘和保證項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的最優(yōu)策略。只有如此多元思維，才能殺出一條兼得之道。如果做住宅是利潤(rùn)多少的問(wèn)題，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，則是生和死的問(wèn)題！
面對(duì)現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)從單一的商業(yè)形態(tài)演化為城市綜合體，其商業(yè)形態(tài)、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、投資開發(fā)模式及其產(chǎn)品形態(tài)有所不同，作為把建筑設(shè)計(jì)、全程商管、商業(yè)研究及投融資融入整個(gè)服務(wù)系統(tǒng)并相互整合的一些有品牌的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，將利用自身的各類商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在新的地產(chǎn)形式下與市場(chǎng)完美融合。
課程大綱：
第一節(jié)，原則與流程
第二節(jié)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規(guī)劃與動(dòng)線/ 坪效控制/ 業(yè)態(tài)與主力店布置
，交通：剪不斷理還亂
一，商業(yè)資產(chǎn)管理的核心理念
理念：一條價(jià)值線；
開發(fā)設(shè)計(jì)階段保值------按需定制；
運(yùn)營(yíng)管理階段增值------開源節(jié)流；
在這兩個(gè)階段通過(guò)兩大模塊實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值的管理工具，
實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：資產(chǎn)保值，確保投資資產(chǎn)應(yīng)有的價(jià)值；
資產(chǎn)增值，通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)定增值。
執(zhí)行：兩份報(bào)告；
PCG與ACG兩個(gè)管控報(bào)告，分別控制及管理在開發(fā)階段及開業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的商業(yè)項(xiàng)目。
支撐：六套工具；
我們歸納總結(jié)了以行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)與管理的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的6套管理工具。
設(shè)計(jì)原則：
商業(yè)主導(dǎo)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)服從于不斷修正的定位；
錙銖必計(jì)：對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)果負(fù)責(zé)；
以終為始：對(duì)運(yùn)營(yíng)結(jié)果負(fù)責(zé)。
商業(yè)設(shè)計(jì)專用名詞解釋：
MP(商鋪規(guī)劃圖)，DLP(拓展租賃計(jì)劃圖)，EST(機(jī)電配置清單)
設(shè)計(jì)流程示意圖，設(shè)計(jì)變更流程圖，不同階段可修改范圍說(shuō)明圖，
第二節(jié)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規(guī)劃與動(dòng)線
·動(dòng)線—客流動(dòng)線
·動(dòng)線—貨運(yùn)/后勤動(dòng)線（垃圾外運(yùn)，員工進(jìn)出）
·交通組織
什么是好的商業(yè)動(dòng)線？可見性，可達(dá)性，位置感，體驗(yàn)感
商業(yè)動(dòng)線的基本原則：邏輯簡(jiǎn)單，場(chǎng)景豐富
商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
形態(tài)簡(jiǎn)單清晰，場(chǎng)景豐富獨(dú)特，交通合理便利，店鋪串聯(lián)適當(dāng)
確定商業(yè)動(dòng)線的基本形態(tài)
影響商業(yè)動(dòng)線基本形態(tài)的因素：
基地條件：如用地形狀、尺寸、場(chǎng)地標(biāo)高變化等；
交通條件：如基地四至的道路等級(jí)，人行車行流線，交通站點(diǎn)的位置等；
物業(yè)條件：如項(xiàng)目用地板塊內(nèi)及周邊的物業(yè)類型、檔次、品質(zhì)與商業(yè)的聯(lián)系等；
商業(yè)主要展示面決定動(dòng)線走向，消費(fèi)客流導(dǎo)入點(diǎn)決定動(dòng)線端點(diǎn)，基地形狀與尺寸決定動(dòng)線形狀。
動(dòng)線走向案例：平行地塊長(zhǎng)向/ 垂直地塊長(zhǎng)向/ 強(qiáng)制繞行動(dòng)線
動(dòng)線端點(diǎn)案例：道路可達(dá)性/ 交通接軌點(diǎn)/ 其他物業(yè)串聯(lián)/ 主入口劃分
讓商業(yè)動(dòng)線的游逛充滿樂(lè)趣
在商業(yè)動(dòng)線上引入節(jié)點(diǎn)空間，營(yíng)造良好的游逛體驗(yàn)感：
人流的引導(dǎo)/ 商業(yè)的形象/ 活動(dòng)的場(chǎng)所
控制商業(yè)動(dòng)線節(jié)奏，減輕游逛和購(gòu)物的疲勞感---節(jié)點(diǎn)空間的設(shè)置位置；
兼顧顧客、商家、運(yùn)營(yíng)商的使用需求---節(jié)點(diǎn)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)；
豐富有趣凸顯個(gè)性渲染氣氛---節(jié)點(diǎn)空間的創(chuàng)意設(shè)計(jì)；
節(jié)點(diǎn)位置設(shè)置案例：動(dòng)線端點(diǎn)/ 動(dòng)線中點(diǎn)/ 動(dòng)線交匯處/ 動(dòng)線轉(zhuǎn)折處/ 屋頂露臺(tái)處；
綜合案例分析：平面規(guī)劃與動(dòng)線（蘇州印象城，上海某項(xiàng)目）
商業(yè)設(shè)計(jì)的主要參數(shù)要求：業(yè)態(tài)比例/ 荷載/ 層高/ 柱網(wǎng)/ 自用面積/ 停車位/ GLA等
案例：上海某項(xiàng)目主要技術(shù)措施主要技術(shù)措施
關(guān)注點(diǎn)：業(yè)態(tài)與主力店布置
·主力店布局原則
·主力店及特設(shè)業(yè)態(tài)落位
·各樓層功能布局
·設(shè)計(jì)與財(cái)務(wù)—租售比/ 業(yè)態(tài)比
主力店設(shè)置原則：
動(dòng)線端部原則/ 客流引導(dǎo)原則/ 動(dòng)線原則/ 時(shí)間不統(tǒng)一原則/ 獨(dú)立及同一防火分區(qū)原則等
主力店：奠定人流基礎(chǔ)；
次主力店：確立主體定位；
核心品牌：提升租金收益；
其他品牌：豐富業(yè)態(tài)選擇。
業(yè)態(tài)配置：
政治正確---讀懂定位報(bào)告，動(dòng)線正確；
斤斤計(jì)較---成本和收入，購(gòu)物中心是省下來(lái)的；
可變可控---購(gòu)物中心每年10%調(diào)整，變業(yè)態(tài)，變組合；
超市設(shè)計(jì)需要考慮什么？
交通流線規(guī)劃
商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)
貨流動(dòng)線設(shè)計(jì)
后勤動(dòng)線設(shè)計(jì)
綜合案例：家樂(lè)福上海某超市/ 大潤(rùn)發(fā)某超市/ 沃爾瑪某超市等
當(dāng)我們?cè)O(shè)計(jì)影院時(shí)，我們重點(diǎn)關(guān)注什么？
影院設(shè)計(jì)三部曲
·確定影院規(guī)模
·劃分平面布局
·深化專業(yè)設(shè)計(jì)
影院規(guī)模：影廳數(shù)量，影院及每廳面積
功能布局：影院功能布局的幾大問(wèn)題
·影院的功能內(nèi)容
·影院的交通組織方式
·影院售票口、售賣區(qū)、影廳入場(chǎng)檢票口的關(guān)系
·影廳進(jìn)場(chǎng)、散場(chǎng)人流組織的方式
·影院衛(wèi)生廳的設(shè)置方式
專業(yè)設(shè)計(jì)：影廳人均面積/ 影廳寬度/ 柱網(wǎng)要求/ 影廳凈高/ 影廳常用高寬比；
影廳的隔聲降噪設(shè)計(jì)：
影廳的噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)
影廳的建筑技術(shù)設(shè)計(jì)要求
影廳的設(shè)備設(shè)計(jì)要求
中小型影廳平面布置實(shí)例
影院技術(shù)要求：結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、強(qiáng)弱電，
影院商務(wù)要求：垂直交通，停車位要求，廣告位，租金
交通：剪不斷理還亂
·1,總圖關(guān)系 ·2,水平和垂直交通 ·3,人行和后勤 ·4,停車組織
1.總圖設(shè)計(jì)原則：
簡(jiǎn)潔直觀/ 客流均衡/ 經(jīng)濟(jì)舒適/ 接駁順暢/ 展示充分/ 適度強(qiáng)迫
總圖案例及綜合案例：通盤考慮/分期實(shí)施/預(yù)留空間/上天入地
交通組合設(shè)計(jì)--與外部道路關(guān)系，上天入地的立體交通體系，
2.水平和垂直交通：
·交通類型 ·布置原則·組合方式
·交通類型 ：自動(dòng)扶梯/垂直扶梯/坡道臺(tái)階
·布置原則：起步原則/中庭原則/成組布置原則/照顧特殊原則
·組合方式：平行組合/螺旋組合/間接飛天組合
·換乘整合：立體引導(dǎo)---上海某商業(yè)廣場(chǎng)，重慶某時(shí)代廣場(chǎng)
人行和后勤
·行人動(dòng)線·垂直動(dòng)線·后勤動(dòng)線
停車組織
·影響因素·布置設(shè)計(jì)·設(shè)備標(biāo)識(shí)·停車方式
思考與互動(dòng)交流：
第四代商業(yè)綜合體復(fù)合需求動(dòng)線設(shè)計(jì)，
綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢(shì)及其對(duì)設(shè)計(jì)的影響，
多樣商業(yè)形態(tài)的設(shè)計(jì)有機(jī)組合策略，

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