房地產(chǎn)土地渠道拓展、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破

2018房地產(chǎn)土地渠道拓展、拿地模式
創(chuàng)新模式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破培訓(xùn)課綱
【課程背景】
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。其中，土地資源是重中之重。如果說(shuō)如何獲得資源是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的一項(xiàng)挑戰(zhàn);那么，如何獲得土地及最大程度發(fā)揮土地價(jià)值將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展的一大戰(zhàn)略性問(wèn)題!
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷細(xì)化和深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入成熟和理性的白銀時(shí)代，開(kāi)發(fā)商拿地就賺錢(qián)的時(shí)代顯然一去不復(fù)返。地價(jià)一路高漲不下的背景下，開(kāi)發(fā)商就要在投資拿地及項(xiàng)目定位方面應(yīng)下足硬功夫。
新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何?當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與房企拿地關(guān)系怎樣?最新土地政策有哪些?應(yīng)如何解讀這些政策、把握拿地機(jī)會(huì)、應(yīng)用拿地策略?拿地操作過(guò)程中應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?本次課程，將幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)提高自身的拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期拓展和準(zhǔn)備工作。
【課程收益】
1、企業(yè)如何去正確的拿地?分享土地獲取經(jīng)驗(yàn);
2、拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些?通過(guò)分享標(biāo)桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面經(jīng)驗(yàn)入手，在開(kāi)發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上找到突破口;
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何規(guī)避?
4、從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察、收集地塊信息、項(xiàng)目盡職調(diào)查(含土地屬性分析、土地方工商調(diào)查、債權(quán)債務(wù)調(diào)查等)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估(對(duì)項(xiàng)目獲取過(guò)程中的17類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估)、市場(chǎng)與產(chǎn)品分析(相關(guān)工作前置開(kāi)展)等流程的規(guī)范化和精細(xì)化的縱深研究，建立新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算模型，通過(guò)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行分析，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。
5、掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地獲取等關(guān)鍵環(huán)節(jié)與要領(lǐng)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警能力，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的中高層經(jīng)理的決策能力，培養(yǎng)統(tǒng)觀全局和系統(tǒng)思考的能力。
【課程對(duì)象】
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷(xiāo)副總相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);
2、前期/拓展部門(mén)負(fù)責(zé)人、投資部門(mén)負(fù)責(zé)人、策劃部門(mén)負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等部門(mén)精英從業(yè)者。

【課程大綱】
第一部分 關(guān)于目前的土地市場(chǎng)分析
1、土地供需矛盾加劇，地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)集體上漲
2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發(fā)助推一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲
3、房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈 沒(méi)有地就會(huì)被淘汰
4、房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對(duì)
第二部分 關(guān)于拿地策略分析
一、企業(yè)如何正確的拿地?
1、何謂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)?
⑴、基本概念
⑵、延伸理解
2、區(qū)域土地開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
⑴、粗放開(kāi)發(fā)方式向集約開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變
⑶、生地開(kāi)發(fā)方式向熟地開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
二、八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)
1、三種是為最常見(jiàn)的方式
⑴、股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)f(wàn)科大宗購(gòu)并南都集團(tuán)案例
⑵、合伙成立項(xiàng)目公司
⑶、以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的名義
2、以下方法有局限性
⑴、兼并或合并，中交并購(gòu)綠城案例
⑵、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例
⑶、股權(quán)托管
⑷、變更用地類(lèi)型
⑸、染指“插花規(guī)劃”
3、房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)及案例分析
⑴、法規(guī)政策
⑵、交易結(jié)構(gòu)
⑶、盡職調(diào)查
⑷、交易文件
⑸、提問(wèn)與回答
第三部分 關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道
一、企業(yè)拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些?
1、土地概述及中國(guó)土地供應(yīng)方式回顧
2、土地拍賣(mài)方式的優(yōu)與劣
3、企業(yè)土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略取舍
4、知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略
二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式解析
1、關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概述(政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)及一二級(jí)聯(lián)動(dòng))
2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式
3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的管理模式
4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的融資模式
5、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)城市運(yùn)營(yíng)模式
6、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)城市營(yíng)銷(xiāo)模式
三、分享標(biāo)桿地產(chǎn)成功案例
(如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面入手，在最重要的環(huán)節(jié)上突破)
1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)模式及案例
⑴、政府主導(dǎo)模式，成功案例：三亞海棠灣
⑵、企業(yè)主導(dǎo)模式，成功案例：A、上海新江灣
B、三亞亞龍灣
2、以標(biāo)桿地產(chǎn)為例的土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式詳解
⑴、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等大鱷一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式簡(jiǎn)介
⑵、土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析
⑶、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的選擇依據(jù)
⑷、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的操作關(guān)鍵點(diǎn)
四、大宗地塊拿地模式分析
1、新區(qū)域開(kāi)發(fā)模式
2、主題地產(chǎn)模式
3、城市更新模式
4、商業(yè)綜合體帶動(dòng)模式
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式
五、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析
1、項(xiàng)目公司模式
2、合作開(kāi)發(fā)模式
3、股權(quán)收購(gòu)模式
4、不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點(diǎn)
六、拿地操作
1、土地獲取過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題
2、土地獲取過(guò)程中常出現(xiàn)的一些失誤
3、如何處理土地獲取過(guò)程中的政企關(guān)系?
4、一些特殊操作
七、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?
1、綜合能力的積累
2、合理的項(xiàng)目信息來(lái)源
3、了解及研究政府規(guī)劃動(dòng)向
4、品牌價(jià)值
5、開(kāi)發(fā)思路的引導(dǎo)性
6、提高資金解決能力
第四部分 各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何規(guī)避?
一、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1、如何成功獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)
2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點(diǎn)全程解析
3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
⑴、前期開(kāi)發(fā)的法律文件
⑵、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律文件
⑶、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本類(lèi)的法律文件
①收購(gòu)?fù)恋丶安疬w的文件
②基礎(chǔ)設(shè)施投資類(lèi)文件
③前期費(fèi)用文件
④計(jì)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的二級(jí)開(kāi)發(fā)文件
4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)有怎樣的關(guān)系?如何找到二者之間的契合點(diǎn)?
5、土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析
6、如何策劃前期資金投入保障資金安全
7、如何設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘
8、如何做好項(xiàng)目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜
9、政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的全程辦理程序
10、經(jīng)典案例告訴你開(kāi)發(fā)商成功實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的秘籍
二、二級(jí)市場(chǎng)拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1、哪些情形必須進(jìn)行招拍掛?招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式適用范圍?
2、招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析
3、企業(yè)實(shí)力雄厚、準(zhǔn)備充分卻無(wú)法成功通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)拿地?癥結(jié)何在?
4、“招拍掛”獲取土地會(huì)踩到哪些“雷區(qū)”?
5、如何避免“招拍掛”雷區(qū)?
6、真實(shí)案例揭示哪些情形會(huì)導(dǎo)致“招拍掛”無(wú)效及其后果
7、真實(shí)案例全程揭示通過(guò)“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧
三、直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1、“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來(lái)“竹籃打水一場(chǎng)空”?
2、如何避免直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效
3、如何看清直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動(dòng)
4、如何合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅收成本
5、真實(shí)案例全程展現(xiàn)直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
四、股權(quán)收購(gòu)獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1、收購(gòu)不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)遇到哪些法律障礙
2、股權(quán)收購(gòu)如何做好合理避稅
3、通過(guò)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析
4、通過(guò)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事前、事中如何防范，事后如何處理?
5、真實(shí)案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操

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