房地產(chǎn)企業(yè)項目投融資財務(wù)管控（2天）

房地產(chǎn)企業(yè)項目投融資財務(wù)管控
課綱（2天）

課程背景
房地產(chǎn)集團公司項目眾多，現(xiàn)金投入量大，自有資金不足，易受宏觀調(diào)控政策及金融
政策影響，面臨著資金分散，資金運行效率低的困境。
老師通過大量房地產(chǎn)企業(yè)案例，從戰(zhàn)略的高度講解當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)公司對投資項目
的選擇和財務(wù)管控評價，并使用近百種融資方法全方位解決房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的難題
，幫助企業(yè)最大限度地控制資金風(fēng)險，節(jié)約資金占用，賺取資金高效運作的效益。


課程收益
■ 了解當(dāng)前投資行業(yè)的禁區(qū)和熱點
■ 掌握房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)測算和評價的財務(wù)管控方法
■ 掌握“零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新方法
■ 掌握創(chuàng)新債務(wù)融資方法
■ 掌握股權(quán)融資創(chuàng)新方法

課程對象
董事長、公司股東、總裁、總經(jīng)理、董事會秘書、首席財務(wù)官/財務(wù)總監(jiān)、企業(yè)中高
層、財務(wù)經(jīng)理、投資總監(jiān)、投資經(jīng)理等。

課程亮點
■ 源于實戰(zhàn)，追求“落地”文化
■ 通過視頻、分組討論、點評、角色帶入等教學(xué)手段，調(diào)動學(xué)員的參與性和積極性
■ 近百種融資方法是解決當(dāng)前形勢下資金難題的有效方法
■ 確保課程：聽得懂、拿得走、用得上、有實效。



課程大綱
第一單元 房地產(chǎn)投資的行業(yè)管控
■ 我國未來宏觀經(jīng)濟預(yù)測
? 貨幣政策
? 稅收政策
? 房地產(chǎn)政策房價
? 人口政策
? 其他政策
■ 新經(jīng)濟常態(tài)下投資什么行業(yè)
? 當(dāng)前政策下不能進入的投資行業(yè)
? 新經(jīng)濟常態(tài)下10個新投資熱點行業(yè)

第二單元 房地產(chǎn)項目投資測算
? 房地產(chǎn)投資的考慮要素
? 房地產(chǎn)投資的因素分析法
? 房地產(chǎn)投資測算
- 市場分析和需求預(yù)測
- 區(qū)位分析
- 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模
- 選址分析
- 規(guī)劃與布局
- 施工進度計劃及建設(shè)期
- 投資成本估算
- 房地產(chǎn)項目九大費用估算
← 土地費用
← 前期工程費
← 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
← 管理費用
← 銷售費用
← 財務(wù)費用
← 稅費
← 其他費用
← 不可預(yù)見費
- 價格測算方法
← 市場比較法
← 收益法
← 成本法
- 收入測算
← 租售收入測算
← 自營收入測算
← 配套設(shè)施銷售收入測算
- 資金籌措測算

第三單元 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價
? 房地產(chǎn)項目類型及成本構(gòu)成
- 開發(fā)銷售型
- 開發(fā)出租型
- 開發(fā)自營型
? 財務(wù)評價主要指標(biāo)
- 地價支付貼現(xiàn)比
- 啟動資金獲利倍數(shù)
- 獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）
- 資金峰值比例


- 資金平衡分析測算
- 敏感性測算
- 臨界點測算
- 銷售毛利率
- 銷售凈利率
- 靜態(tài)投資回收期
- 動態(tài)投資回收期
- 總投資回報率
- 收益乘數(shù)
- 營業(yè)比率
- 損益平衡比率
- 全面資本化率
- 股本化率
- 現(xiàn)金回報率
- 經(jīng)紀(jì)人收益率
- 借款償還期
- 還本付息比率
- 投資利潤率
- 投資利稅率
- 資本金凈利潤率
- 資產(chǎn)負(fù)債率
- 流動比率
- 速動比率
- 財務(wù)凈現(xiàn)值
- 內(nèi)部收益率
- 貸款價值（LTV）比
- 債務(wù)覆蓋率（DCR）
- 盈虧平衡點
- 稅前股本回報率
- 稅后股本回報
【分享】主要財務(wù)指標(biāo)表

第四單元 “零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新
■ “零利息”的內(nèi)部融資創(chuàng)新法
【案例】華為如何讓員工“既出錢又出力”
■ 集中資金使用的融資創(chuàng)新
? 現(xiàn)金池
? 結(jié)算中心
? 財務(wù)公司模式
【案例】萬科集團資金管理模式
■ 精細資金管理的融資創(chuàng)新
【案例】萬科五維資金管理模式
【工具】資金計劃套表
■ 節(jié)約資金的間接融資創(chuàng)新
【案例】降低采購成本的方法
第五單元 債權(quán)融資創(chuàng)新
■ 創(chuàng)新債務(wù)融資30法
? 項目貸款；
? 股權(quán)質(zhì)押貸款；
? 應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款；
? 互保貸款；
? 銀行承兌匯票；
? 商業(yè)承兌匯票；
? 委托貸款；
? 商業(yè)保理；
? 集中供應(yīng)商
? 供應(yīng)商供應(yīng)鏈融資；
? 發(fā)公司債；
? 集合企業(yè)債券；
? 可轉(zhuǎn)換債券；
? 發(fā)行信托產(chǎn)品；
? 資產(chǎn)托管計劃的杠桿融資；
? 銀團貸款；
? 夾層融資；
? 現(xiàn)金折扣融資；
? 售后回購；
? 售后回租；
? 債務(wù)重組；
? 應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓；
? 特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；
? 股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；
? 政府補貼；
? 民間拆借（自然人或法人金主 ）
? 項目融資（PPP\BT\BOT等）
? 融資租賃
? 互金
? ABS
? 短期融資券
【視頻案例】港珠澳大橋的坎坷融資之路
【案例】明股實債的小股操盤模式
【案例】三浦威特的債務(wù)重組融資案例
【案例】京御地產(chǎn)和大廠華夏的內(nèi)部債權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)外部融資
【案例】收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
【案例】夾層式資管計劃
【案例】都江堰重建項目“BT+信托”融資案例
【案例】北京首都開發(fā)股份有限公司股權(quán)收益權(quán)融資

第六單元 股權(quán)融資創(chuàng)新
■ 股權(quán)融資方法
? 產(chǎn)業(yè)基金；
? 天使基金；
? VC；
? PE ；
? 內(nèi)部員工眾籌
? 外部股權(quán)眾籌（自然人或法人金主 ）；
? IPO
? 定增
? 項目股權(quán)融資
? 杠桿收購（并購）
? MBO（并購）
【分享】提高融資成功率的關(guān)鍵是生命周期與資方風(fēng)控的匹配
【案例】杭州綠城打出資本運作組合拳渡過資金危機
【案例】治大國，如烹小鮮的“重組+夾層資本運作”創(chuàng)新融資
【案例】利用地產(chǎn)金融創(chuàng)新融資（汽車金融）



【總結(jié)及現(xiàn)場輔導(dǎo)答疑】

黃海老師的其它課程