《新形勢(shì)下的房地產(chǎn)資本運(yùn)作與運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新》（2天）

《新形勢(shì)下的房地產(chǎn)資本運(yùn)作與運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新》課程大綱
【課程背景】
當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。十九大報(bào)告明確提出在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、金融改革、環(huán)境治理、房地產(chǎn)調(diào)控等方面要有新的突破。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)加壓，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度整合。地產(chǎn)行業(yè)集中度愈發(fā)明顯，百?gòu)?qiáng)房企不是在并購(gòu)合作，就是在并購(gòu)合作的路上。百?gòu)?qiáng)房企也通過(guò)并購(gòu)合作跨入“千億”陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)“千億”夢(mèng)。房地產(chǎn)并購(gòu)也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購(gòu)能夠滿足眾多企業(yè)包括擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)異地市場(chǎng)等不同的需求，能夠帶來(lái)非常大的機(jī)會(huì)。通過(guò)并購(gòu)來(lái)整合資源、擴(kuò)大規(guī)模似乎成了國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，但并購(gòu)是柄雙刃劍，利用得當(dāng)如虎添翼，反之則后患無(wú)窮。因此房地產(chǎn)企業(yè)的土拓和財(cái)務(wù)及相關(guān)決策部門(mén)，在作出并購(gòu)決定前，一定要充分了解投資并購(gòu)模式，做好土拓路徑的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新及財(cái)稅籌劃，才能助力企業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的壓艙石，同時(shí)是典型的政策導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，受宏觀調(diào)控影響較大?！皟蓵?huì)”作為中央政策風(fēng)向標(biāo)，一直以來(lái)都受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。2019年 “兩會(huì)”已落幕一個(gè)多月，房地產(chǎn)政策走勢(shì)明朗化，目前一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的市場(chǎng)表現(xiàn)。在目前國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，展望2019全年，在“房住不炒”、管控風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化保障等目標(biāo)指引下，地方房地產(chǎn)政策將延續(xù)什么樣的基調(diào)呢？新形勢(shì)下作為投資人如何投資新的地產(chǎn)項(xiàng)目呢？房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻，并購(gòu)重組已成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，2019如何并購(gòu)重組，如何土地拓展，應(yīng)關(guān)注哪些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)呢？在房地產(chǎn)行業(yè)日益金融化、投行化、互聯(lián)網(wǎng)化的今天，如何進(jìn)行基于大數(shù)據(jù)的地產(chǎn)模式創(chuàng)新？后地產(chǎn)時(shí)代物業(yè)服務(wù)崛起，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略如何布局？宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下探，在當(dāng)前財(cái)政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策、2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點(diǎn)、一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)與趨勢(shì)分析，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新、新形勢(shì)下的資本運(yùn)作與運(yùn)營(yíng)管理、創(chuàng)新大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新。
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理；
房企財(cái)務(wù)總監(jiān)、法務(wù)總監(jiān)、土拓總監(jiān)、投資總監(jiān) 、法務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)主管；
房企人力、戰(zhàn)略、工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、風(fēng)險(xiǎn)等部門(mén)主管；
會(huì)計(jì)師事務(wù)所、金融、證券、投資等行業(yè)高級(jí)管理人員。
【課程亮點(diǎn)】
1、深入理解我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)最新政策；
2、了解近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與土地拓展模式；
3、掌握房地產(chǎn)五維創(chuàng)新融資方式與風(fēng)控策略；
4、掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略與并購(gòu)重組問(wèn)題；
5、掌握房地產(chǎn)金融化與互聯(lián)網(wǎng)化盈利模式與大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；
6、了解跨境收購(gòu)、后地產(chǎn)時(shí)代的物業(yè)服務(wù)資本化策略；
7、掌握地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形態(tài)、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新路徑。
【課程特點(diǎn)】
1、觀點(diǎn)新穎、具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性，論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè)；
2、寓教于樂(lè)、案例前沿，實(shí)踐集成、注重實(shí)效與實(shí)用性；
3、案例豐富、深入淺出，注重實(shí)效、應(yīng)用性強(qiáng)；
4、內(nèi)容通俗易懂，自由輕松學(xué)習(xí)，深受政府和企業(yè)好評(píng)。
【課程模塊】
一、十九大經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
（一）“新時(shí)代”：與時(shí)俱進(jìn)中的歷史方位新判斷、新指南
1、我國(guó)發(fā)展新的歷史方位；
2、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的現(xiàn)代化“中國(guó)夢(mèng)”目標(biāo)；
（二）“不平衡”：關(guān)于我國(guó)社會(huì)矛盾的新判斷、新分析
1、十九大形成的關(guān)于社會(huì)主義矛盾的新判斷；
2、人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾；
（三）“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”：著力化解社會(huì)主要矛盾的主線
1、強(qiáng)調(diào)的“供給管理”，更多地側(cè)重的是結(jié)構(gòu)優(yōu)化問(wèn)題；
2、以“全要素生產(chǎn)率”支撐我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程；
（四）十九大經(jīng)濟(jì)政策框架與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
1、新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排；
2、五大發(fā)展理念與現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)；
3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素；
4、中國(guó)的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)、總體判斷分析；
5、十九大后房地產(chǎn)機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢(shì)；
二、2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點(diǎn)
（一）2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)政策主基調(diào)、六大亮點(diǎn)
1、2019年“以穩(wěn)為主，一城一策”定調(diào)；
2、解讀2019“兩會(huì)”房地產(chǎn)政策六大亮點(diǎn)；
①、深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，堅(jiān)持城市群發(fā)展；
②、落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系；
③、繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；
④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升；
⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)水平；
⑥、健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；
（二）兩會(huì)房地產(chǎn)政策對(duì)后期樓市的影響？
1、兩會(huì)政策對(duì)后期樓市的影響；
2、房地產(chǎn)投資區(qū)域的選擇和分析；
3、?標(biāo)桿品牌企業(yè)對(duì)城市區(qū)域的選擇方式；
三、2019年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)與趨勢(shì)分析
（一）一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)
1、近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)回顧：政策、投資、市場(chǎng)、土地？
2、一季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析：經(jīng)濟(jì)方面、貨幣信貸、房地產(chǎn)政策；
3、2019年一季度百城新建住宅價(jià)格指數(shù)變化？
4、一季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模情況？
5、一季度三四線城市成交面積情況？
6、一季度近期熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)情況？
7、一季度土地市場(chǎng)呈現(xiàn)哪些新的變化？
8、一季度，房地產(chǎn)地方調(diào)控主要特點(diǎn)?
（二）2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析
1、2019年品牌房企市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；
2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點(diǎn)城市；
3、房企融資規(guī)模與政策趨勢(shì)；
4、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展策略：行業(yè)黑馬逆襲成功，彎道超車的可能性；
5、地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與現(xiàn)金流管理和效益；
6、中央和地產(chǎn)調(diào)控政策歸納與下一步預(yù)測(cè)、2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)；
7、2019年熱點(diǎn)城市最新政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考；
四、房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新
（一）2019年房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位
1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考；
①城市化進(jìn)程與人口變化等對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的影響；
②政策、消費(fèi)升級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)短期趨勢(shì)的影響；
③階段性機(jī)會(huì)的把握：三四線城市的機(jī)會(huì)與城市群機(jī)會(huì)；
④結(jié)合自身的資源能力特點(diǎn)制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇；
⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略定位與目標(biāo)、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)選擇、成長(zhǎng)階梯、核心競(jìng)爭(zhēng)力與戰(zhàn)略舉措；
⑥XX實(shí)操分享：行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式（招拍掛、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)）；
2、地產(chǎn)投資模式與產(chǎn)業(yè)融合定位（地、錢、人）；
3、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；
4、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；
（二）互聯(lián)網(wǎng)+背景下的地產(chǎn)發(fā)展模式
1、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新：
①互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)模式分析與實(shí)戰(zhàn)策略；
②互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)六大模式；
③“互聯(lián)網(wǎng)+”物業(yè)管理大數(shù)據(jù)；
2、創(chuàng)新租賃模式；
3、輕資產(chǎn)管理運(yùn)作模式與平臺(tái)模式：
①主流房企輕資產(chǎn)實(shí)務(wù)操作模式分析；
②當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)企業(yè)分類；
③萬(wàn)科模式、萬(wàn)達(dá)模式、凱德模式、保利模式、遠(yuǎn)洋模式等優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)；
④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)；
⑤“基金+代建”方式合作拿地開(kāi)發(fā)、模式設(shè)計(jì)和方法；
4、華夏幸福商業(yè)模式：“產(chǎn)業(yè)新城”，其優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)分析；
全產(chǎn)業(yè)鏈模式：
①五大案例解讀地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式突破；?
②XXX商業(yè)管理公司、顧問(wèn)公司、策劃運(yùn)營(yíng)公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設(shè)計(jì)平臺(tái)公司、建材公司、科技環(huán)保公司等；
XXX地產(chǎn)等企業(yè)的高周轉(zhuǎn)；
7、3+1資本分拆模式；
8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目投資邏輯；
①城市更新、舊改類項(xiàng)目背后的資本運(yùn)作邏輯；田園綜合體項(xiàng)目中的融資創(chuàng)新；
②長(zhǎng)租公寓：?jiǎn)卧?復(fù)制規(guī)劃+融資；文旅地產(chǎn)投資價(jià)值描述與規(guī)劃；
③產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)收益與投資收益模式；地產(chǎn)企業(yè)分拆主板上市；
④康養(yǎng)項(xiàng)目的內(nèi)容經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值規(guī)劃；專業(yè)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值與資本運(yùn)作模式；
⑤集合店、快閃電的運(yùn)營(yíng)邏輯與商業(yè)機(jī)會(huì)；創(chuàng)內(nèi)容企業(yè)的團(tuán)隊(duì)激勵(lì)與業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)等等；
9、土地開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地運(yùn)營(yíng)；
①一級(jí)開(kāi)發(fā)：難點(diǎn)與瓶頸、核心價(jià)值、關(guān)鍵流程、一級(jí)開(kāi)發(fā)政策；
②開(kāi)發(fā)模式：階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式?、政府采購(gòu)、收益權(quán)模式?；
③開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避、進(jìn)入及退出機(jī)制、模式典型案例匯總分析；
④土地營(yíng)銷：意義與本質(zhì)、價(jià)格策略、如何營(yíng)銷?、XX案例；
⑤政企關(guān)系：政府對(duì)付開(kāi)發(fā)商的三階段論、開(kāi)發(fā)商對(duì)付政府的四美計(jì)劃、三種均衡關(guān)系；分類與技巧?、五個(gè)一工程?；
⑥應(yīng)用案例分析：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等行業(yè)痛點(diǎn)與發(fā)展創(chuàng)新；
10、八大政策模式；
11、品牌地產(chǎn)案例分析：模式創(chuàng)新與財(cái)稅風(fēng)控；
12、泛地產(chǎn)生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析；
五、房地產(chǎn)融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新
（一）2019年房地產(chǎn)融資規(guī)劃
1、房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略:（?債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資）；
2、房地產(chǎn)年度融資計(jì)劃：資本結(jié)構(gòu)、金融資源與渠道的梳理、開(kāi)拓與計(jì)劃；
3、房地產(chǎn)戰(zhàn)略、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與預(yù)算績(jī)效協(xié)同；
4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程、評(píng)估方式、風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)成本及投資利潤(rùn)測(cè)算：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)?
②三種房地產(chǎn)主要的評(píng)估方式?
③房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?
④房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管控的主要方式--四張表（成本和利潤(rùn)、現(xiàn)金流、工期、銷售計(jì)劃）?
（二）房地產(chǎn)五維融資創(chuàng)新路徑
1、房地產(chǎn)融資市場(chǎng)回顧分析：股本市場(chǎng)、債權(quán)市場(chǎng)、股債混合市場(chǎng)；
2、融資機(jī)構(gòu)：券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司、私募基金、產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金、交易所、金融產(chǎn)權(quán)交易所、第三方理財(cái)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融控股平臺(tái)等；
3、股本、債務(wù)與夾層融資方式比較、信用、擔(dān)保與抵押融資方式比較；
4、資產(chǎn)性結(jié)構(gòu)融資分析：
①結(jié)構(gòu)性融資：(開(kāi)發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、包銷融資、購(gòu)房尾款融資等)；
②資產(chǎn)證券化: 債券、上市、資管計(jì)劃；ABS、ABN、CMBS、類Reits；境內(nèi)定增；
5、價(jià)值融資分析（孵化、資本）：XXX資產(chǎn)證券化案例分析、境內(nèi)外上市、買殼、并購(gòu)、合作融資；
6、大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新（信用鏈融資）；
7、平臺(tái)融資創(chuàng)新（兩類平臺(tái)）、互聯(lián)網(wǎng)金融、區(qū)域股交所、金交所融資產(chǎn)品；
8、房地產(chǎn)私募基金、REITs、保險(xiǎn)資金、資產(chǎn)支持票據(jù)、項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)、明股實(shí)債模式、公司債券、債務(wù)融資工具、短期融資融券融資、政府項(xiàng)目PPP、海外融資（海外發(fā)債與內(nèi)保外貸）；
9、聚合融資創(chuàng)新（融資組合）案例分析；
10、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新（一）：趨勢(shì)是，資產(chǎn)證券化+運(yùn)營(yíng)、資本+運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)業(yè)態(tài)決定融資模式；
11房地產(chǎn)綜合融資創(chuàng)新設(shè)計(jì)（二）：股債混合、并購(gòu)融資、輕資產(chǎn)出表、境外融資、私募基金、互金平臺(tái)；前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素；項(xiàng)目融資--施工建設(shè)期的資金方案設(shè)計(jì)；后期回款--銷售期的資金管理與平衡等；
12、并購(gòu)融資創(chuàng)新：
①信托、私募融資結(jié)構(gòu)及要點(diǎn)：價(jià)格、退出；
②股權(quán)融資、表決權(quán)的分配，及對(duì)賭協(xié)議；
③房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITS；
案例：XXX的交易結(jié)構(gòu)和核心要點(diǎn)
案例：XXX的特點(diǎn)及障礙
④分析：并購(gòu)中各種融資方案的異同、特點(diǎn)及障礙；
13、城市更新項(xiàng)目融資創(chuàng)新方案：城市更新項(xiàng)目意愿征集階段、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議談判階段、城市更新計(jì)劃實(shí)施階段等；
14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5；
15、融資風(fēng)險(xiǎn)防范：房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)防范及措施；
①抵押及質(zhì)押，擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)與防范：土地評(píng)估與抵押、項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押、集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方擔(dān)保等；
②財(cái)務(wù)與管理的風(fēng)險(xiǎn)與防范：項(xiàng)目公司與GP共管、財(cái)務(wù)流通，財(cái)務(wù)自主調(diào)撥與資料披露、項(xiàng)目退出與利潤(rùn)分配，項(xiàng)目公司結(jié)束等；
六、房地產(chǎn)投資并購(gòu)、資本運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)控制
（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資并購(gòu)的交易模式
1、投資開(kāi)發(fā)模式：招拍掛、收并購(gòu)、勾地、 合作開(kāi)發(fā)；
2、房地產(chǎn)并購(gòu)的內(nèi)容和戰(zhàn)略動(dòng)因、股權(quán)并購(gòu)模式分析；
3、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目收購(gòu)、項(xiàng)目投資等并購(gòu)方式的優(yōu)劣分析；
4、投資并購(gòu)的交易流程管理，包括意向書(shū)、盡職調(diào)查、協(xié)議簽署、資金共管、項(xiàng)目/股權(quán)完善、資金釋放、項(xiàng)目交割、保證義務(wù)、尾款支付；
5、投資并購(gòu)中的盡職調(diào)查要點(diǎn)；
①公司股權(quán)：是否真實(shí)出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實(shí)，股權(quán)安排，反收購(gòu)措施；
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段：不同階段關(guān)注點(diǎn)不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)不同；
③土地資產(chǎn)瑕疵：土地取得程序的合法性，土地開(kāi)發(fā)政策盡調(diào)；
④項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)問(wèn)題：股東之間約定項(xiàng)目公司債務(wù)承擔(dān)的有效性；
⑤重大合同：施工、采購(gòu)、借款、銷售等；
⑥三張報(bào)表視角的財(cái)務(wù)盡調(diào)分析：XXX并購(gòu)案例分析；
（二）投資并購(gòu)的交易方案設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)
1、一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)；
2、收購(gòu)部分股權(quán)、收購(gòu)部分項(xiàng)目；
3、收購(gòu)?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問(wèn)題；
4、境外收購(gòu)涉及的外匯和稅務(wù)問(wèn)題；
5、房地產(chǎn)收購(gòu)合同要點(diǎn)：項(xiàng)目描述+價(jià)格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務(wù)約定和處理；
6、以總包加包銷方式的變更收購(gòu)方案；
7、不同方式收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)或資產(chǎn)的程序及問(wèn)題；
8、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營(yíng)”模式及與房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)”模式的區(qū)別；
（三）合作開(kāi)發(fā)操作要點(diǎn)及核心條款設(shè)計(jì)
1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的定位分析：共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；
2、合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)的比較：項(xiàng)目公司式、合伙式、合同式；
3、合作主體：合作方盡調(diào)六大維度：綜合實(shí)力；經(jīng)營(yíng)理念、資信情況；經(jīng)營(yíng)能力、風(fēng)險(xiǎn)情況及管理情況；
4、公司設(shè)立：設(shè)立時(shí)間；入股時(shí)間；
5、法人治理：股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)及表決機(jī)制；總經(jīng)理職權(quán)；非操盤(pán)方派駐人員職責(zé)；
6、操盤(pán)模式：?jiǎn)畏讲俦P(pán)；聯(lián)合操盤(pán)；保底收益；
7、退出機(jī)制：退出方式、退出時(shí)間；
8、僵局處理：僵局處理之萬(wàn)能公式；
9、核心條款設(shè)計(jì)：合作模式、項(xiàng)目公司設(shè)立與股比、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理、資金籌措與資金管理、利潤(rùn)分配、退出機(jī)制、法律風(fēng)險(xiǎn)；
10、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)與全面防范：
①公司開(kāi)發(fā)中決策權(quán)的約定和分配，誰(shuí)負(fù)責(zé)操盤(pán)及如何界定各方的權(quán)利義務(wù)？
②項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、造價(jià)、財(cái)務(wù)等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式
③項(xiàng)目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務(wù)的約定及未履行時(shí)的補(bǔ)救約定
④開(kāi)發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時(shí)雙方利益如何調(diào)整？
⑤開(kāi)發(fā)中因一方違約行為，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問(wèn)題等造成的損失、費(fèi)用增加如何承擔(dān)；
⑥如何防止和解決開(kāi)發(fā)中的債務(wù)問(wèn)題；
11、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的多種變型及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)與處理方案：
①代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢(shì)、適用條件及要點(diǎn)；
②合伙開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目部式的管理要點(diǎn)和糾紛案例；
③合同型開(kāi)發(fā)被法院認(rèn)定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式；
④合作加入方對(duì)原項(xiàng)目方式的盡職調(diào)查和談判；
12、項(xiàng)目合作協(xié)議案例解析；
七、房地產(chǎn)投資與并購(gòu)、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新策略
（一）房地產(chǎn)投資模式、土地拓展策略
1、2019房地產(chǎn)投資模式；
2、土地拓展策略、模式案例分析：
①中小房企對(duì)全國(guó)不同分類城市的投資拿地與項(xiàng)目拓展策略；
②一線城市、強(qiáng)二線城市、中等二線城市、弱二線城市；三線城市；四線城市分析；
3、合作開(kāi)發(fā)的模式綜合案例分析；
4、不同房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值投資策略與風(fēng)險(xiǎn)控制：
①?住宅和長(zhǎng)租公寓?：
非房企背景長(zhǎng)租公寓策略和案例分析（YOU+、魔方、蘑菇、青客和新派公寓等）?；
房企背景長(zhǎng)租公寓策略和案例分析（萬(wàn)科、碧桂圓、旭輝、保利等）?；
長(zhǎng)租公寓與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)管理?；
長(zhǎng)租公寓的融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化?；
新派和碧桂園公寓等長(zhǎng)租公寓（類REITs）資產(chǎn)證券化案例分析?；
魔方公寓和保利等長(zhǎng)租公寓（ABS）資產(chǎn)證券化案例分析?；
②辦公樓（短租等）；?
③商場(chǎng)?；
④賓館、旅游和養(yǎng)老?；
⑤物流和工業(yè)廠房等?；
⑥特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)、鄉(xiāng)村振興等項(xiàng)目?：
PPP投資融資?；
項(xiàng)目債權(quán)融資策略（銀行貸款、信托、資管計(jì)劃、債券、融資租賃、保險(xiǎn)資金）?；
項(xiàng)目股權(quán)融資策略（上市、房地產(chǎn)私募基金）?；
項(xiàng)目資產(chǎn)證券化（債權(quán)、股權(quán)和收益權(quán)）；?
⑦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大模式與產(chǎn)業(yè)價(jià)值孵化；
（二）房地產(chǎn)并購(gòu)模式、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新策略
1、房地產(chǎn)十大并購(gòu)模式分析
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新模式；
3、地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新；
①?gòu)澋莱嚨墓芾碇巍康禺a(chǎn)企業(yè)組織和運(yùn)營(yíng)體系變革；
②為什么行業(yè)黑馬都有龐大的土地投資團(tuán)隊(duì)？為什么企業(yè)規(guī)?；瘯r(shí)都會(huì)進(jìn)行區(qū)域化轉(zhuǎn)型？
③為什么企業(yè)在區(qū)域化轉(zhuǎn)型同時(shí)都會(huì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)？快速發(fā)展階段的組織變革和運(yùn)營(yíng)提升？
④從管理標(biāo)準(zhǔn)化到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：系統(tǒng)的力量；如何實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)：從588到456:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的變化邏輯？
⑤規(guī)?；l(fā)展下的運(yùn)營(yíng)體系升級(jí)：從管計(jì)劃到“以財(cái)務(wù)管理為中心、現(xiàn)金流為主線、項(xiàng)目收益最大化”的運(yùn)營(yíng)升級(jí)；
⑥運(yùn)營(yíng)管理模式升級(jí)與價(jià)值再造：
案例（1）：XX地產(chǎn)五高戰(zhàn)略背后的管理運(yùn)營(yíng)支撐；如何制定適應(yīng)于高速發(fā)展的簡(jiǎn)單高效的流程與運(yùn)營(yíng)體系？
案例（2）：高周轉(zhuǎn)及大數(shù)據(jù)視角下看房地產(chǎn)的未來(lái)和運(yùn)營(yíng)管理大數(shù)據(jù)邏輯：運(yùn)營(yíng)大數(shù)據(jù)管理、大財(cái)務(wù)工具應(yīng)用分析；
案例（3）：互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)模式，銷售模式創(chuàng)新，地產(chǎn)大數(shù)據(jù)+的未來(lái)；
案例（4）：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略-年度計(jì)劃-預(yù)算-績(jī)效管理=大數(shù)據(jù)線管控模式的創(chuàng)新，資金鏈的管理；
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目人才戰(zhàn)略與考核激勵(lì)機(jī)制及財(cái)稅風(fēng)控；
5、民營(yíng)和外資企業(yè)并購(gòu)；
6、國(guó)有房地產(chǎn)或資產(chǎn)并購(gòu)：
①收購(gòu)的程序和國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的要求：清產(chǎn)核資、評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)轉(zhuǎn)讓；
②利用代建方式；
③國(guó)有股東的決策和股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及通知方式問(wèn)題；
④特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營(yíng)”模式及與房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)”模式的區(qū)別：
土地成本的避免和小鎮(zhèn)中原物權(quán)的承受方式；
⑤收購(gòu)國(guó)有資產(chǎn)的案例分析（要求和關(guān)鍵點(diǎn)）；
7、租賃市場(chǎng)政策紅利、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；
8、跨境收購(gòu)的核心要點(diǎn)：
①跨境收購(gòu)返程投資的限制及規(guī)避；
②境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及案例分析：XXX交易模式；
③境外收購(gòu)?fù)鈪R的出境及利潤(rùn)的分配問(wèn)題；
④境外收購(gòu)綜合風(fēng)險(xiǎn)分析；
9、房地產(chǎn)并購(gòu)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新綜合案例分析：
土地或項(xiàng)目的并購(gòu)方式、并購(gòu)流程和主要風(fēng)險(xiǎn)；
盡職調(diào)查?、估值、對(duì)價(jià)和溢價(jià)處理；
融資和支付方式、審計(jì)和法務(wù)；
并購(gòu)合作后運(yùn)營(yíng)整合要點(diǎn)、并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析；?
萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、金地等綜合案例分析。?
（二）房地產(chǎn)投資金融化策略與轉(zhuǎn)型升級(jí)
1、房地產(chǎn)金融化盈利模式；
2、物業(yè)服務(wù)資本化策略；
①競(jìng)爭(zhēng)分析：萬(wàn)科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、彩生活物業(yè)、雅生活、恒大物業(yè)、金地物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)。
②萬(wàn)科收購(gòu)耀江物業(yè)；彩生活收購(gòu)開(kāi)元國(guó)際、萬(wàn)象美；嘉寶股份收購(gòu)綠宇、東景物業(yè)等分析；
③雅生活收購(gòu)紫竹物業(yè)、中海物業(yè)收購(gòu)中信物業(yè)等案例分析；
④并購(gòu)對(duì)賭協(xié)議；
3、XXX五大品牌企業(yè)金融化策略；
4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑：XX地產(chǎn)商業(yè)模式分析；
5、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資誤區(qū)、如何突破企業(yè)瓶頸？重新塑造企業(yè)的資金供應(yīng)鏈？
6、構(gòu)建資本運(yùn)營(yíng)中心：小企業(yè)：合資合作，兼并；中等企業(yè)：新的定位，突出優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)而為；大企業(yè)：整合資源，兼并聯(lián)手，國(guó)際資本；
7、中小地產(chǎn)公司資金運(yùn)作、轉(zhuǎn)型與升級(jí)：
①住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型背后的資本運(yùn)作；
②民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)輕重資產(chǎn)結(jié)合模式；
③單一住宅開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向文旅、園區(qū)、養(yǎng)老住區(qū)等多種物業(yè)類型開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的資本邏輯；
④資產(chǎn)證券化和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資等新業(yè)務(wù)板塊；新科技領(lǐng)域的投資；
⑤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)基金模式；運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型等；
⑥創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)背后的成本控制與稅務(wù)籌劃；
8、地產(chǎn)集團(tuán)頂層設(shè)計(jì)與金融化模式布局六大策略；
八、總結(jié)與答疑：

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