房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關鍵點管理2015
房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關鍵點管理2015詳細內容
房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關鍵點管理2015
房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)創(chuàng)新與關鍵點管理
房地產(chǎn)行業(yè)的下半場,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的機遇與壓力:
機遇:
1、技術趨勢,互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)
2、社會趨勢,城鎮(zhèn)化
2、政策趨勢,資源由市場配置
風險:
1、從行業(yè)看,宏觀經(jīng)濟結構的調整,勢必擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的利潤。利潤平均化是趨
勢。
2、從市場看,保障性用房的大量投入,不僅改變了市場供應結構,也將改變供求格
局。
3、從政策看,開發(fā)貸款,預售政策,土地增值稅,房產(chǎn)稅等緊縮政策將改變游戲規(guī)
則。
新的市場條件下,土地盈利模式已經(jīng)過時,取而代之的是產(chǎn)品盈利模式,項目操作的
專業(yè)能力已經(jīng)成了生存與發(fā)展的基本條件。
對很多房地產(chǎn)企業(yè)來講,這無異于二次創(chuàng)業(yè)。
互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)
1. 企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個基本點:
1、開風商企業(yè)的資源配置(管好人) 架構管理系統(tǒng)
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營(管好事) 計劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制(管好投入) 成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制(管好產(chǎn)出) 績效管理系統(tǒng)
1. 創(chuàng)新架構管理
問題:開發(fā)商架構管理中普遍存在資源配置不合理,職責不清,扯皮推諉,效率低下,
管
理成本高企等問題。
怎么解決這些問題?
創(chuàng)新點: 1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2. 簡約、精細化架構管理系統(tǒng)
要點:
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設置及組合
簡約管理架構設計
職能工作細分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責任系統(tǒng)
定崗定編
職務說明書
運作權限系統(tǒng)
部門職責權限
各種審批流程
3. 創(chuàng)新計劃管理
問題:開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢,
人員忙于奔命,效率低下,成本高企等
問題。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1、建立四級計劃系統(tǒng)
2、完善計劃管理機制
要點:
計劃體系的內容:
一級計劃:戰(zhàn)略規(guī)劃及五年發(fā)展計劃
二級計劃:經(jīng)營計劃指標、七大計劃系統(tǒng)(項目開發(fā)計劃、設計計劃、總體
工程計劃、成本計劃、銷售計劃、資金計劃和管理計劃模板)
三級計劃:部門月度計劃模板
四級計劃: 崗位個人周計劃
計劃的編制:
計劃主要節(jié)點的分層管理
主要節(jié)點之間標準工作周期
計劃的分解與運行
計劃的監(jiān)控與考核
4. 創(chuàng)新成本管理
問題:開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng), 各種浪費, 極大地吞噬了項目的利潤。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
2、市場倒推式的造價定位方法
要點:
建設前期成本控制
目標成本與責任成本
成本控制指導書
建設過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設后期的成本控制
結算、決算與成本考核
5. 創(chuàng)新績效管理
問題:團隊管理中普遍存在能力與動力不 足,團隊執(zhí)行力低下,
項目不能取得預期
利潤等問題。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1、過程與結果并重的雙重績效管理
2、量化簡單的績效考核指標
要點:
項目績效考核
項目績效考核中的二次分配
項目績效考核指標
骨干人員的長期激勵機制
月度目標管理考核流程:
計劃考核指標的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法
2. 項目運營系統(tǒng)創(chuàng)新: 6大增值點的項目價值鏈管理
房地產(chǎn)項目開發(fā)的六大價值增值點構成項目的價值鏈,每個點都要為項目增值。
1. 創(chuàng)新項目決策
問題:傳統(tǒng)拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1投資決策系統(tǒng) 、
2投資分析模型
要點:
項目論證管理流程
項目初步設計分析
項目成本估算方法
土地的投資價值
2. 創(chuàng)新項目策劃
問題:策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統(tǒng)
要點:
項目策劃管理流程
客戶定位(客戶細分與需求調研)
造價定位及項目成本測算
產(chǎn)品定位(項目主題及物業(yè)發(fā)展建議)
項目運營定位;
項目策劃任務書
四維項目策劃
客戶定位(客戶是誰,需要什么)
造價定位(客戶支付能力,造價標準)
產(chǎn)品定位(項目核心問題,做什么產(chǎn)品)
運營定位(項目開發(fā)節(jié)奏,經(jīng)營目標)
3. 創(chuàng)新設計管理
問題:很多開發(fā)商只有設計委托,沒有設計管理。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點:三度設計管理 系統(tǒng)
要點:
設計委托管理流程
設計任務書
設計評審及優(yōu)化
設計跟蹤服務
設計變更
4. 創(chuàng)新工程管理
問題:甲方不會作甲方,造成進度失控、 質量失控、成本失控。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1、甲方工程關鍵點管理系統(tǒng) 2、甲方工程管理的角色
要點:
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導書及工程管理標準
甲方現(xiàn)場管理十大關鍵點
客戶敏感質量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內的維修管理
5. 創(chuàng)新營銷管理
問題:銷售服務不到 位,是買方市場銷售的基本問題。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1、服務營銷系統(tǒng) ,2、一站式銷售服務
要點:
營銷策劃管理
案場內部管理
銷售服務管理
銷售價格管理
銷售費用管理
客戶事務管理
銷售變更的管理
6. 創(chuàng)新客戶管理
問題:開發(fā)商普遍輕視客戶管理,既丟了財,也丟了人。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 1、三位一體的客戶服務系統(tǒng) ,2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點:
客戶滿意度提升計劃
產(chǎn)品服務
銷售服務
物業(yè)服務
客戶俱樂部運作
3. 外包管理創(chuàng)新:開發(fā)商的供應鏈管理
問題:不會管理外包供方,不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問題?
創(chuàng)新點: 供應鏈管理系統(tǒng)
要點:
1. 外包管理流程
2. 招投標管理
招投標管理流程
工程采購招投標
甲供材設采購招投標
3. 外包業(yè)務任務書
項目策劃任務書
設計委托任務書
工程管理指導書
營銷策劃任務書
4. 外包合同
設計類合同
工程類合同
營銷類合同
5. 外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標準
各類外包成果的驗收
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