房企設(shè)計階段的成本控制與精細(xì)化管理專題培訓(xùn)

  培訓(xùn)講師：楊凡

講師背景：
楊凡老師現(xiàn)供職于江蘇嘉城建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理；曾任江蘇亞東建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師；南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計總監(jiān)；吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理；江蘇 詳細(xì)>>

楊凡
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房企設(shè)計階段的成本控制與精細(xì)化管理專題培訓(xùn)詳細(xì)內(nèi)容

房企設(shè)計階段的成本控制與精細(xì)化管理專題培訓(xùn)

**部分：房地產(chǎn)設(shè)計階段的成本優(yōu)化與管理 

一、成本管理的思維與理念

(一)設(shè)計成本優(yōu)化的價值與意義

1、設(shè)計階段的成本對總投資的影響至關(guān)重要

2、樹立三個正確的成本觀及一個管控原則

(二)當(dāng)下房地產(chǎn)設(shè)計階段管理現(xiàn)狀及問題剖析

二、住宅產(chǎn)品關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控：案例及經(jīng)驗分享

(一)規(guī)劃總平面圖成本優(yōu)化(附：規(guī)劃設(shè)計審核表)

1、總圖概念規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造大化價值

(1)總圖決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間品質(zhì)

(2)總圖決定了景觀的格局

(3)總圖決定了物業(yè)管理的基礎(chǔ)

2、多業(yè)態(tài)組合拉升土地價值實現(xiàn)高溢價(案例：江蘇連云港xx華府)

3、外聯(lián)攻關(guān)利用調(diào)規(guī)化不利為有利

(1)突破限高(案例：廣州xx御景灣)

(2)住改商(案例：無錫xx官邸)

4、用足容積率與建筑密度保證效益大化

(1)利用陰影區(qū)完成商業(yè)指標(biāo)(案例)

(2)提高容積率的三個有效方案(案例：長春xx綠洲)

(3)利用公寓充商業(yè)指標(biāo)(案例：寧波象山xx御景灣)

(4)配套商業(yè)以街鋪代Mall減少持有壓力(案例：合肥xx悅城)

5、盡可能發(fā)掘不占容積率的地上和地下空間

利用法規(guī)打擦邊球——“偷”面積手法一覽

6、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法(案例：合肥xx悅城)

7、人防工程自建與繳費另建的決策

8、單體布局與豎向關(guān)系處理(案例)

9、規(guī)劃布局對不利因素的規(guī)避(案例)

10、戶型檔次與景觀價值匹配(案例)

11、規(guī)劃中首期優(yōu)先開發(fā)的優(yōu)點(案例：哈爾濱xx名都)

12、地下室(地庫)是設(shè)計成本優(yōu)化的“重點地帶”

13、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計指引(案例)

(二)戶型設(shè)計的成本優(yōu)化

1、戶型分布圖(定位表、戶型指標(biāo)配比表)(案例：江蘇淮安xx華府)

2、戶型八大要點(案例：武漢xx錦江)

3、建筑風(fēng)格對成本的影響(案例：福州xx宜家)

4、外立面優(yōu)化要點及原則(案例：福州xx悅城)

5、平立面細(xì)化

(1)平面細(xì)化圖的目的方法

(2)平立面細(xì)化圖的制作規(guī)定

(3)各專業(yè)審核要點

(4)審查回復(fù)(表)

(三)小區(qū)會所設(shè)計的成本優(yōu)化(案例：恒大標(biāo)準(zhǔn)會所)

1、遵循必要化的設(shè)置原則

2、規(guī)模優(yōu)化

3、功能優(yōu)化

4、位置優(yōu)化

5、泛會所概念

(四)某地產(chǎn)公司限額設(shè)計參考意見(表)

1、設(shè)計費限額

2、結(jié)構(gòu)設(shè)計限額

3、外窗型材及玻璃選型

4、外立面裝飾限額

5、公共部位裝飾限額

6、園林景觀限額

(五)標(biāo)準(zhǔn)化與成本控制

(六)結(jié)構(gòu)設(shè)計成本優(yōu)化

1、結(jié)構(gòu)成本占到建安成本：40-60%

2、和建筑及設(shè)備專業(yè)有關(guān)的技術(shù)關(guān)鍵點

(1)控制層高的意義

(2)設(shè)備管道空間與梁的共同優(yōu)化

(3)避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換(案例：福建雙龍項目安置房)

(4)靈活利用結(jié)構(gòu)選型解放建筑空間(案例)

(5)局部利用厚板創(chuàng)造完美空間(案例)

(6)地下室結(jié)構(gòu)頂板覆土厚度的優(yōu)化控制(案例)

(7)住宅中的結(jié)構(gòu)梁的高度位置應(yīng)充分服從建筑功能(案例：福州xx悅城)

(七)景觀設(shè)計成本優(yōu)化

1、園林景觀設(shè)計原則指引(案例)

2、前期規(guī)劃概念設(shè)計優(yōu)化的3個主要管控要點

3、方案階段設(shè)計優(yōu)化8個主要管控要點

4、初步設(shè)計優(yōu)化6個管控要點

5、施工圖設(shè)計優(yōu)化在考慮施工現(xiàn)場的要求

6、景觀設(shè)計合同的“三控”原則及清單分項報價法

7、優(yōu)化細(xì)節(jié)匯總

(八)精裝修過程設(shè)計成本優(yōu)化(案例：福州xx江南水都兩項目)

著重探討對室內(nèi)空間的認(rèn)知與理解

(九)重點分享一別墅盤成功設(shè)計優(yōu)化案例(福州xx旗山觀山府)

(十)機電設(shè)計優(yōu)化點滴經(jīng)驗匯總

三、房地產(chǎn)設(shè)計成本優(yōu)化的管理思路及方法

(一)房地產(chǎn)設(shè)計管理體系下的成本管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)運營的框架圖

2、影響成本管理的關(guān)鍵流程階段

3、設(shè)計成本優(yōu)化涵蓋專業(yè)與內(nèi)容界定

4、設(shè)計成本優(yōu)化職責(zé)劃分與各部門的參與配合

(二)房地產(chǎn)設(shè)計優(yōu)化方法

1、設(shè)計優(yōu)化的事前控制

(1)設(shè)計部開發(fā)前期介入{了解相關(guān)條件(附表)｝與政府博弈趨利避害。

(2)選擇一個優(yōu)秀的設(shè)計團隊事半功倍。

(3)標(biāo)準(zhǔn)合同(方案和施工圖)的應(yīng)用助執(zhí)行力提升。

(4)中標(biāo)單位對風(fēng)險的承諾避免無效成本產(chǎn)生

2、設(shè)計優(yōu)化的事中控制

(1)概念規(guī)劃及方案設(shè)計階段三原則

(2)(擴)初步設(shè)計階段(建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、機電專業(yè))

各專業(yè)方案做四性(技術(shù)性、專業(yè)性、經(jīng)濟性、時間性)比選

(3)施工圖設(shè)計階段

(4)主要材料設(shè)備的選型(電梯、空調(diào)等)

(5)實現(xiàn)少設(shè)計變更幾個行之有效的辦法

小結(jié)：

1、概念及方案階段設(shè)成本優(yōu)化重在定性

2、施工圖階段設(shè)計成本優(yōu)化定性與定量并重

(三)設(shè)計優(yōu)化成果的落地與實施

(1)完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是基礎(chǔ)

(2)堅持全程優(yōu)化設(shè)計，采取傳統(tǒng)工序前置，工序并聯(lián)作業(yè)

(3)重視長期性工作

(4)強有力的管控流程是保障



 

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