房企設(shè)計(jì)階段的成本控制及精細(xì)化管理
房企設(shè)計(jì)階段的成本控制及精細(xì)化管理詳細(xì)內(nèi)容
房企設(shè)計(jì)階段的成本控制及精細(xì)化管理
**部分：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化與管理
一、成本管理的思維與理念
(一)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的價(jià)值與意義
1、設(shè)計(jì)階段的成本對(duì)總投資的影響至關(guān)重要
2、樹(shù)立三個(gè)正確的成本觀及一個(gè)管控原則
(二)當(dāng)下房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段管理現(xiàn)狀及問(wèn)題剖析
二、住宅產(chǎn)品關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控：案例及經(jīng)驗(yàn)分享
(一)規(guī)劃總平面圖成本優(yōu)化(附：規(guī)劃設(shè)計(jì)審核表)
1、總圖概念規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造大化價(jià)值
(1)總圖決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間品質(zhì)
(2)總圖決定了景觀的格局
(3)總圖決定了物業(yè)管理的基礎(chǔ)
2、多業(yè)態(tài)組合拉升土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)(案例：江蘇連云港xx華府)
3、外聯(lián)攻關(guān)利用調(diào)規(guī)化不利為有利
(1)突破限高(案例：廣州xx御景灣)
(2)住改商(案例：無(wú)錫xx官邸)
4、用足容積率與建筑密度保證效益大化
(1)利用陰影區(qū)完成商業(yè)指標(biāo)(案例)
(2)提高容積率的三個(gè)有效方案(案例：長(zhǎng)春xx綠洲)
(3)利用公寓充商業(yè)指標(biāo)(案例：寧波象山xx御景灣)
(4)配套商業(yè)以街鋪代Mall減少持有壓力(案例：合肥xx悅城)
5、盡可能發(fā)掘不占容積率的地上和地下空間
利用法規(guī)打擦邊球——“偷”面積手法一覽
6、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法(案例：合肥xx悅城)
7、人防工程自建與繳費(fèi)另建的決策
8、單體布局與豎向關(guān)系處理(案例)
9、規(guī)劃布局對(duì)不利因素的規(guī)避(案例)
10、戶(hù)型檔次與景觀價(jià)值匹配(案例)
11、規(guī)劃中首期優(yōu)先開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)(案例：哈爾濱xx名都)
12、地下室(地庫(kù))是設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)地帶”
13、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引(案例)
(二)戶(hù)型設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化
1、戶(hù)型分布圖(定位表、戶(hù)型指標(biāo)配比表)(案例：江蘇淮安xx華府)
2、戶(hù)型八大要點(diǎn)(案例：武漢xx錦江)
3、建筑風(fēng)格對(duì)成本的影響(案例：福州xx宜家)
4、外立面優(yōu)化要點(diǎn)及原則(案例：福州xx悅城)
5、平立面細(xì)化
(1)平面細(xì)化圖的目的方法
(2)平立面細(xì)化圖的制作規(guī)定
(3)各專(zhuān)業(yè)審核要點(diǎn)
(4)審查回復(fù)(表)
(三)小區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化(案例：恒大標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所)
1、遵循必要化的設(shè)置原則
2、規(guī)模優(yōu)化
3、功能優(yōu)化
4、位置優(yōu)化
5、泛會(huì)所概念
(四)某地產(chǎn)公司限額設(shè)計(jì)參考意見(jiàn)(表)
1、設(shè)計(jì)費(fèi)限額
2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額
3、外窗型材及玻璃選型
4、外立面裝飾限額
5、公共部位裝飾限額
6、園林景觀限額
(五)標(biāo)準(zhǔn)化與成本控制
(六)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化
1、結(jié)構(gòu)成本占到建安成本：40-60%
2、和建筑及設(shè)備專(zhuān)業(yè)有關(guān)的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)
(1)控制層高的意義
(2)設(shè)備管道空間與梁的共同優(yōu)化
(3)避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換(案例：福建雙龍項(xiàng)目安置房)
(4)靈活利用結(jié)構(gòu)選型解放建筑空間(案例)
(5)局部利用厚板創(chuàng)造完美空間(案例)
(6)地下室結(jié)構(gòu)頂板覆土厚度的優(yōu)化控制(案例)
(7)住宅中的結(jié)構(gòu)梁的高度位置應(yīng)充分服從建筑功能(案例：福州xx悅城)
(七)景觀設(shè)計(jì)成本優(yōu)化
1、園林景觀設(shè)計(jì)原則指引(案例)
2、前期規(guī)劃概念設(shè)計(jì)優(yōu)化的3個(gè)主要管控要點(diǎn)
3、方案階段設(shè)計(jì)優(yōu)化8個(gè)主要管控要點(diǎn)
4、初步設(shè)計(jì)優(yōu)化6個(gè)管控要點(diǎn)
5、施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化在考慮施工現(xiàn)場(chǎng)的要求
6、景觀設(shè)計(jì)合同的“三控”原則及清單分項(xiàng)報(bào)價(jià)法
7、優(yōu)化細(xì)節(jié)匯總
(八)精裝修過(guò)程設(shè)計(jì)成本優(yōu)化(案例：福州xx江南水都兩項(xiàng)目)
著重探討對(duì)室內(nèi)空間的認(rèn)知與理解
(九)重點(diǎn)分享一別墅盤(pán)成功設(shè)計(jì)優(yōu)化案例(福州xx旗山觀山府)
(十)機(jī)電設(shè)計(jì)優(yōu)化點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)匯總
三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化的管理思路及方法
(一)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的框架圖
2、影響成本管理的關(guān)鍵流程階段
3、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化涵蓋專(zhuān)業(yè)與內(nèi)容界定
4、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化職責(zé)劃分與各部門(mén)的參與配合
(二)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)優(yōu)化方法
1、設(shè)計(jì)優(yōu)化的事前控制
(1)設(shè)計(jì)部開(kāi)發(fā)前期介入{了解相關(guān)條件(附表)｝與政府博弈趨利避害。
(2)選擇一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)事半功倍。
(3)標(biāo)準(zhǔn)合同(方案和施工圖)的應(yīng)用助執(zhí)行力提升。
(4)中標(biāo)單位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承諾避免無(wú)效成本產(chǎn)生
2、設(shè)計(jì)優(yōu)化的事中控制
(1)概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段三原則
(2)(擴(kuò))初步設(shè)計(jì)階段(建筑專(zhuān)業(yè)、結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)、機(jī)電專(zhuān)業(yè))
各專(zhuān)業(yè)方案做四性(技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)間性)比選
(3)施工圖設(shè)計(jì)階段
(4)主要材料設(shè)備的選型(電梯、空調(diào)等)
(5)實(shí)現(xiàn)少設(shè)計(jì)變更幾個(gè)行之有效的辦法
小結(jié)：
1、概念及方案階段設(shè)成本優(yōu)化重在定性
2、施工圖階段設(shè)計(jì)成本優(yōu)化定性與定量并重
(三)設(shè)計(jì)優(yōu)化成果的落地與實(shí)施
(1)完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是基礎(chǔ)
(2)堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取傳統(tǒng)工序前置，工序并聯(lián)作業(yè)
(3)重視長(zhǎng)期性工作
(4)強(qiáng)有力的管控流程是保障
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