房地產(chǎn)品質(zhì)的產(chǎn)品創(chuàng)新與規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理

一、項(xiàng)目剖析：

1、剖析市場（**大量案例解析）

1.1近的房地產(chǎn)政策的影響

1.2當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)、地價(jià)水平

1.3當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)競爭激烈程度

1.4當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平

1.5主要對手的產(chǎn)品

1.6當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成

1.7當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度

2、剖析地塊（具體生動的舉例透析）

2.1 內(nèi)部環(huán)境/資源分配；

2.2 外部環(huán)境（不利）

2.3外部環(huán)境（有利）

2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配

2.5地形地勢地貌處理

2.6公司拿地的價(jià)格與對手比較

3、剖析公司（標(biāo)桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說明）

3.1公司本身的特色

3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力

3.3公司要求回籠資金的速度

3.4公司對此項(xiàng)目的定位

3.5在當(dāng)?shù)刭Y源的成熟度

3.6公司老板（領(lǐng)導(dǎo)）的喜好

二、設(shè)計(jì)管理創(chuàng)造的價(jià)值分量

 1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理趨勢；

 2、國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理啟示；

 2.1、為什么說設(shè)計(jì)價(jià)值管理以億為單位計(jì)算?

三、設(shè)計(jì)價(jià)值創(chuàng)造過程與方法

1、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)（萬科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；

1）產(chǎn)品策劃的核心

2）產(chǎn)品導(dǎo)向與客戶導(dǎo)向

3）產(chǎn)品策劃的特點(diǎn)

4）持續(xù)改進(jìn)還是產(chǎn)品創(chuàng)新？

5）產(chǎn)品決策辦法

6）如何選擇規(guī)劃意向？

7）戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)先原則

8）立面設(shè)計(jì)決策辦法

9）成本和售價(jià)是否支持產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)？

10）如何建立解決分歧的客觀評判標(biāo)準(zhǔn)？

案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)模型分析

2、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；

1）規(guī)劃概念的設(shè)計(jì)深度與范疇

2）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用

開發(fā)理念和設(shè)計(jì)原則

總體布局

朝向

住宅和商業(yè)的關(guān)系

銷售示范區(qū)合理的位置

交通與路網(wǎng)的規(guī)劃

結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設(shè)計(jì)

住宅產(chǎn)品類型及分布

公共設(shè)施布局

案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理十大原則

項(xiàng)目的總體規(guī)劃特點(diǎn)體現(xiàn)鮮明的個(gè)性。

人車交通特點(diǎn)與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項(xiàng)目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式

場地規(guī)劃開口與城市路網(wǎng)的關(guān)系

建筑布局與景觀的互動

如何降低感覺容積率

物業(yè)類型與區(qū)位關(guān)系

布局原則

建筑空間形態(tài)與單體設(shè)計(jì)的互動關(guān)系

產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營銷推盤節(jié)奏的選擇

規(guī)避規(guī)劃不利因素

主體要素和建筑布局的互動關(guān)系

總體布局與豎向的關(guān)系

規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則

3.1、總圖價(jià)值創(chuàng)造方法

1）用足指標(biāo)；

2）貨值大化；

3）配套用房小化；

4）贈綠規(guī)劃、底層挖掘；

5）充分挖掘端戶價(jià)值；

6）中央景觀帶提升項(xiàng)目價(jià)值；

7）控制地庫；

8）減少出入口；

9）贈送面積的利用；

3.2、平面價(jià)值創(chuàng)造方法

3.3、立面價(jià)值創(chuàng)造方法

價(jià)值提升、立面風(fēng)格、細(xì)節(jié)與貢獻(xiàn)（立面設(shè)計(jì)案例若干）

3.3.1立面風(fēng)格選擇

3.3.2立面塑造的價(jià)值感

3.3.3客戶高度認(rèn)可的立面風(fēng)格會促進(jìn)成交。 

3.3.4經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對樓盤的保值作用較大。

3.3.5立面對成本的主要影響點(diǎn)：

l 特殊的建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)成本 

l 外墻面積的大小 

l 窗墻比（窗的成本遠(yuǎn)高于實(shí)墻） 

l 復(fù)雜的外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn) 

l 造型構(gòu)件增加的成本 

l 普通材料的價(jià)差 

l 案例：木魚石一期立面設(shè)計(jì)演變過程及龍湖成名作——地中海風(fēng)格建造指南

l 商業(yè)序列：現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格

4、全項(xiàng)目沙盤推演方法

1）、全項(xiàng)目沙盤推演意義

2）、全項(xiàng)目沙盤推演案例

2.1某住宅項(xiàng)目全沙盤推演案例

2.2某商業(yè)項(xiàng)目全沙盤推演案例

3）、體驗(yàn)區(qū)管控要點(diǎn)

3.1體驗(yàn)區(qū)的選址

3.2體驗(yàn)流線設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.3體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)案例

5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

5.1設(shè)計(jì)的作用和價(jià)值

5.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)概要

5.3標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)簡介

萬科、金地、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

龍湖、產(chǎn)品、金地及恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)策略與目標(biāo)建議

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化具體推進(jìn)舉措若干

建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系

建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺

單項(xiàng)產(chǎn)品研究與積累

產(chǎn)品復(fù)制，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)

引進(jìn)外部專業(yè)合作資源

5.5產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化具體推進(jìn)計(jì)劃簡述

四、規(guī)范化設(shè)計(jì)管理探討

    在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段，恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作。設(shè)計(jì)成本的細(xì)節(jié)控制，如部品上限價(jià)、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價(jià)、示范區(qū)造價(jià)，設(shè)計(jì)變更簽證率，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)等，合理設(shè)計(jì)費(fèi)有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理與成本控制研究包括以下內(nèi)容：

（一）、設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性與過程簡介；

（二）、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對成本的主要影響因素和相應(yīng)的控制方法；

（三）、影響建筑產(chǎn)品品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)理念；

（四）、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的基本要求；

（五）、甲方設(shè)計(jì)過程中的成本主動性控制意識和要求；

（六）、甲方規(guī)劃設(shè)計(jì)控制要領(lǐng)與技術(shù)導(dǎo)則

1、提出問題：

    1.1 規(guī)范的設(shè)計(jì)管理含義

    1.2  為什么提出規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理模式 

    1.3  為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理模式 

    1.4  對待前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理的一些不恰當(dāng)?shù)目捶?/p>

    1.5  恰當(dāng)?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)公司的工作

2、分析問題

    2.1  適合你企業(yè)的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理模式是否存在？

    2.2  規(guī)范的設(shè)計(jì)管理模式包括的內(nèi)容？

    2.3  有效率的設(shè)計(jì)管理流程簡介 

    2.4  成果品質(zhì)的控制 

    2.5  規(guī)范化的管理體系

    2.6  產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì) 

3、解決問題

    3.1  實(shí)現(xiàn)規(guī)范化設(shè)計(jì)管理模式的條件

    3.2  實(shí)現(xiàn)高效率的設(shè)計(jì)管理模式的方式

    3.3  成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)管理與項(xiàng)目各板塊管理的有機(jī)結(jié)合 

4、如何建立規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理？

（1）產(chǎn)品創(chuàng)新目的與形式

（2）產(chǎn)品創(chuàng)新流程

（3）產(chǎn)品創(chuàng)新客戶價(jià)值與實(shí)現(xiàn)方式

（4）產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理支持

（5）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)價(jià)值與地位

（6）產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)創(chuàng)新與案例分析

5、規(guī)范化的設(shè)計(jì)管理體系

（1）房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式

（2）建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系

（3）設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)

（4）設(shè)計(jì)管理通病與案例分析

（5）專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升

6、設(shè)計(jì)管理提升的關(guān)鍵方面

（1）構(gòu)建完善良好的管理團(tuán)隊(duì)

（2）全員明確項(xiàng)目總體目標(biāo)，做好具體工作綱領(lǐng)

（3）建立并實(shí)施全過程的技術(shù)管理制度及流程

（4）合理掌控設(shè)計(jì)管理工作的成本、時(shí)間、效率

（5）更好地改進(jìn)工作方法（五原則）：一嚴(yán)謹(jǐn)，二協(xié)調(diào)，三執(zhí)行 四跟進(jìn)，五總結(jié)

7、高效設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)營造方法

7.1、龍湖設(shè)計(jì)管理崗位人才選拔標(biāo)準(zhǔn)

  1) 設(shè)計(jì)管理人才的人力素質(zhì)要求

  2) 設(shè)計(jì)管理 崗位說明書

7.2、設(shè)計(jì)管理流程與工作界面劃分

7.3、人均管理效能

思考與交流：

1. 你所在的企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新策略? 是否有研發(fā)策略和方向?

2. 如何根據(jù)你所在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，請舉例說明制定公司的設(shè)計(jì)管控模式及改進(jìn)管理方法的必要性?（結(jié)合設(shè)計(jì)管理過程中的部分經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)）

3. 你所在的企業(yè)目前的設(shè)計(jì)部門組織架構(gòu)? 管理模式? 你是如何構(gòu)建產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理體系的？

楊凡老師的其它課程