住宅設計和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設計專題培訓

  培訓講師：楊凡

講師背景：
楊凡老師現(xiàn)供職于江蘇嘉城建設管理有限公司副總經(jīng)理；曾任江蘇亞東建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師；南京百勝麒麟建設發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設計總監(jiān)；吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務副總經(jīng)理；江蘇 詳細>>

楊凡
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住宅設計和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設計專題培訓詳細內(nèi)容

住宅設計和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設計專題培訓

前言－－正確看待住宅類地產(chǎn)項目規(guī)劃設計和產(chǎn)品創(chuàng)新

價值規(guī)劃－－就房地產(chǎn)項目而言，規(guī)劃的核心是解決項目的各種矛盾，充分利用各種資源，**規(guī)劃設計的手段，使得項目的價值得到提升。規(guī)劃不能解決所有問題，設計圖紙實際上是各種利益取舍、平衡的結(jié)果。從圖紙到建筑是各專業(yè)部門、合作伙伴、資源合作的結(jié)果。

價值規(guī)劃探討：

一、項目剖析：

1、剖析市場（**大量案例解析）

1.1近的房地產(chǎn)政策的影響

1.2當?shù)氐姆績r、地價水平

1.3當?shù)氐姆康禺a(chǎn)競爭激烈程度

1.4當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平

1.5主要對手的產(chǎn)品

1.6當?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成

1.7當?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度

2、剖析地塊（具體生動的舉例透析）

2.1 內(nèi)部環(huán)境/資源分配；

2.2 外部環(huán)境（不利）

2.3外部環(huán)境（有利）

2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配

2.5地形地勢地貌處理

2.6公司拿地的價格與對手比較

3、剖析公司（標桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說明）

3.1公司本身的特色

3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力

3.3公司要求回籠資金的速度

3.4公司對此項目的定位

3.5在當?shù)刭Y源的成熟度

3.6公司老板（領(lǐng)導）的喜好

二、設計管理創(chuàng)造的價值分量

 1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理趨勢；

 2、國內(nèi)標桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理啟示；

 2.1、為什么說設計價值管理以億為單位計算?

三、設計價值創(chuàng)造過程與方法

1、標桿地產(chǎn)企業(yè)（萬科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設計管理方法；

1）產(chǎn)品策劃的核心

2）產(chǎn)品導向與客戶導向

3）產(chǎn)品策劃的特點

4）持續(xù)改進還是產(chǎn)品創(chuàng)新？

5）產(chǎn)品決策辦法

6）如何選擇規(guī)劃意向？

7）戶型設計的優(yōu)先原則

8）立面設計決策辦法

9）成本和售價是否支持產(chǎn)品的實現(xiàn)？

10）如何建立解決分歧的客觀評判標準？

案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟模型分析

2、標桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設計管理方法；

1）規(guī)劃概念的設計深度與范疇

2）規(guī)劃概念設計在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用

開發(fā)理念和設計原則

總體布局

朝向

住宅和商業(yè)的關(guān)系

銷售示范區(qū)合理的位置

交通與路網(wǎng)的規(guī)劃

結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設計

住宅產(chǎn)品類型及分布

公共設施布局

案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設計特點

3、規(guī)劃設計管理十大原則

項目的總體規(guī)劃特點體現(xiàn)鮮明的個性。

人車交通特點與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式

場地規(guī)劃開口與城市路網(wǎng)的關(guān)系

建筑布局與景觀的互動

如何降低感覺容積率

物業(yè)類型與區(qū)位關(guān)系

布局原則

建筑空間形態(tài)與單體設計的互動關(guān)系

產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營銷推盤節(jié)奏的選擇

規(guī)避規(guī)劃不利因素

主體要素和建筑布局的互動關(guān)系

總體布局與豎向的關(guān)系

規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則

3.1、總圖價值創(chuàng)造的十大方法

1）用足規(guī)劃指標及規(guī)避限制條件；

2）價值與利潤大化；

3）配套用房充分用足；

4）贈綠規(guī)劃、底層挖掘；

5）充分挖掘端戶及頂層價值；

6）中央景觀帶提升項目價值；

7）控制地庫面積與成本；

8）小區(qū)出入口設置要領(lǐng)；

9）贈送面積的利用；

10）周界資源的妙用；

3.2、平面價值創(chuàng)造方法

若干經(jīng)典戶型和規(guī)劃總圖分析

3.3、立面價值創(chuàng)造方法

價值提升、立面風格、細節(jié)與貢獻（立面設計案例若干）

3.3.1立面風格選擇

3.3.2立面塑造的價值感

3.3.3客戶高度認可的立面風格會促進成交。 

3.3.4經(jīng)典持久的立面風格和材料對樓盤的保值作用較大。

3.3.5立面對成本的主要影響點：

l 特殊的建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)成本 

l 外墻面積的大小 

l 窗墻比（窗的成本遠高于實墻） 

l 復雜的外墻構(gòu)造節(jié)點 

l 造型構(gòu)件增加的成本 

l 普通材料的價差 

l 案例：木魚石一期立面設計演變過程及龍湖成名作——地中海風格建造指南

l 商業(yè)序列：現(xiàn)代風格、地中海風格

4、全項目沙盤推演方法

1）、全項目沙盤推演意義

2）、全項目沙盤推演案例

2.1某住宅項目全沙盤推演案例

2.2某商業(yè)項目全沙盤推演案例

3）、體驗區(qū)管控要點

3.1體驗區(qū)的選址

3.2體驗流線設計要點

3.3體驗區(qū)設計案例

 

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