講義：商業(yè)體工作坊之規(guī)劃設(shè)計(jì)坊

新形式、新內(nèi)容、更實(shí)戰(zhàn)
《商業(yè)綜合體工作坊》課程講義
——商業(yè)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)坊
背景：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，為培植城市稅源，政府將綜合體地塊中的商業(yè)配建指標(biāo)日益放大，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。與此同時(shí)，因?yàn)椴荒芎侠淼囊?guī)劃產(chǎn)品布局與商業(yè)動(dòng)線，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法招商、無(wú)法銷售，直接導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾、開(kāi)發(fā)企業(yè)債臺(tái)高筑。怎樣合理規(guī)劃一個(gè)綜合體項(xiàng)目，成為行業(yè)的重大難點(diǎn)問(wèn)題。課程由主持過(guò)60多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)的原萬(wàn)達(dá)高管研發(fā)，深度破解商業(yè)綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)原理，帶你找到合理設(shè)計(jì)綜合體產(chǎn)品的實(shí)用方法。
課程收獲：
1、掌握商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的工作步驟2、掌握商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的工作步驟
3、掌握消費(fèi)客群模擬畫(huà)像的方式方法
3、找到與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目PK的產(chǎn)品差異化策略
4、掌握設(shè)計(jì)參數(shù)背后的指導(dǎo)意見(jiàn)
5、掌握商業(yè)項(xiàng)目交通組織及內(nèi)外部動(dòng)線的設(shè)計(jì)原理
6、完成一個(gè)真實(shí)綜合體項(xiàng)目的產(chǎn)品布局方案
授課特色：真實(shí)案例，分組沙盤(pán)模擬練習(xí)
對(duì)象：1、商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及高管
2、商業(yè)管理公司高管
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司高管及中層干部
時(shí)長(zhǎng)：2天12小時(shí) 或2天1晚15小時(shí)
（若增加實(shí)際案例現(xiàn)場(chǎng)走訪環(huán)節(jié)則需要2天1晚15小時(shí)）
課程大綱：
分組與破冰介紹（20分鐘）（5-7人/組）
每組有一位深度熟悉項(xiàng)目情況的工作人員加入
每組有一位有商業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的人員加入
設(shè)置分組角色（組長(zhǎng)、秘書(shū)、糧草官、新聞官、情報(bào)官，人數(shù)多增設(shè)副組長(zhǎng)、一秘、二秘等角色）、互相自我介紹
老師介紹課程的形式與方法（10分鐘）三、案源方進(jìn)行項(xiàng)目概況介紹(1小時(shí))
（每組下發(fā)案例）
城市概況與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
項(xiàng)目地塊紅線圖（含指標(biāo)）
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見(jiàn)
項(xiàng)目周邊實(shí)景概況（在地塊的N個(gè)角原地360度拍攝15秒小視頻+照片10張以上）
（接受老師與學(xué)員提問(wèn)）
四、沙盤(pán)模擬第一節(jié)：消費(fèi)者畫(huà)像（2-2.5小時(shí)）
講師概括介紹客群模擬的3個(gè)維度與工作方法
（一二級(jí)商圈范圍、人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)、人口質(zhì)量剖析、消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)）
案源方進(jìn)行項(xiàng)目介紹
項(xiàng)目周?chē)?公里辦公樓宇面積、入駐單位概況統(tǒng)計(jì)
B、項(xiàng)目周?chē)?公里企事業(yè)單位概況統(tǒng)計(jì)
項(xiàng)目周?chē)?公司現(xiàn)有商業(yè)與公建設(shè)施概況介紹
項(xiàng)目周?chē)?公里小區(qū)數(shù)量、人口統(tǒng)計(jì)
3、小組研讀資料、小組討論
4、小組成果匯報(bào)
小組開(kāi)杠（依發(fā)言順序發(fā)言者選擇另一小組開(kāi)杠）
6、講師點(diǎn)評(píng)（項(xiàng)目消費(fèi)者畫(huà)像總結(jié)）
沙盤(pán)模擬第二節(jié)：差異化競(jìng)爭(zhēng)（2-2.5小時(shí)）
講師概括介紹差異化競(jìng)爭(zhēng)的4個(gè)維度與SWOT分析工具
（區(qū)域?qū)傩?、公建支持、?jìng)品優(yōu)劣勢(shì)、地塊優(yōu)劣勢(shì)）
2、案源方進(jìn)行項(xiàng)目介紹
項(xiàng)目周?chē)?公里集中商業(yè)體（2萬(wàn)平米以上）概況介紹
B、城市總體規(guī)劃與商圈專項(xiàng)規(guī)劃（標(biāo)注項(xiàng)目位置）
小組研讀資料、小組討論
小組成果匯報(bào)
小組開(kāi)杠（依發(fā)言順序第一發(fā)言者選擇另一小組開(kāi)杠）
講師點(diǎn)評(píng)（SWOT分析與競(jìng)爭(zhēng)策略模型）
六、沙盤(pán)模擬第三節(jié)：產(chǎn)品組合（2-2.5小時(shí)）
1、講師概括介紹產(chǎn)品組合定位的3種邏輯解構(gòu)與方法
（趨同放大策略、以我為主策略、以小博大策略）
2、案源方進(jìn)行項(xiàng)目資料介紹
A、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、酒店布局及最近1年公寓寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)
B、企業(yè)背景介紹（成立時(shí)間、規(guī)模、過(guò)往開(kāi)發(fā)案例）
小組研讀資料、小組討論
小組成果匯報(bào)
小組開(kāi)杠（依發(fā)言順序第一發(fā)言者選擇另一小組開(kāi)杠）
講師點(diǎn)評(píng)
七、沙盤(pán)模擬第四節(jié)：規(guī)劃布局（2-2.5小時(shí)）
1、講師概況介紹規(guī)劃布局的4原則與優(yōu)秀案例
（開(kāi)口選擇、動(dòng)線結(jié)構(gòu)、入市節(jié)奏、形象展示）
案源方進(jìn)行項(xiàng)目資料介紹
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見(jiàn)
B、董事長(zhǎng)關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的傾向性要求（3-5條）
小組研讀資料、小組討論、繪圖
小組成果匯報(bào)
5、小組開(kāi)杠（依發(fā)言順序第一發(fā)言者選擇另一小組開(kāi)杠）
6、講師點(diǎn)評(píng)
八、頒獎(jiǎng)與結(jié)案總結(jié)：1小時(shí)
1、各小組考核結(jié)果及頒獎(jiǎng)
2、4+2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略講解
3、課后作業(yè)布置
課前準(zhǔn)備：
內(nèi)訓(xùn)：公司需至少提前2周與講師電話溝通并按要求準(zhǔn)備相關(guān)輔助資料，提前5天將相關(guān)資料發(fā)送老師郵箱。講師提前一天抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)考察項(xiàng)目并與公司負(fù)責(zé)前期規(guī)劃的人員（助教與公司案例介紹人）討論項(xiàng)目設(shè)計(jì)方向與課程環(huán)節(jié)模擬。
公開(kāi)課：機(jī)構(gòu)需提前一個(gè)月征集案源方，提前15天篩選出3家案例項(xiàng)目供給單位信息與項(xiàng)目資料發(fā)送老師郵箱，講師篩選后與案源方至少提前10天電話溝通并要求該案源方按要求準(zhǔn)備輔助資料，案源方提前5天將相關(guān)資料發(fā)送老師郵箱，講師與案源方人員提前一天到開(kāi)課城市進(jìn)行會(huì)面，進(jìn)行課程環(huán)節(jié)模擬。
物料：大白板一塊，大白紙若干，A4紙100頁(yè)，A3紙2頁(yè)/學(xué)員，像皮、直尺、鉛筆、水彩筆每組一套
講師概況介紹：
張昌祥，78年生人，律騰商旅文集團(tuán)總裁，原萬(wàn)達(dá)集團(tuán)高管、萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)南區(qū)副總經(jīng)理，原中梁商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總裁。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)20年，先后從事市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目招商等基層崗位10多年。主持過(guò)全國(guó)1-4線城市60多個(gè)綜合體物業(yè)的產(chǎn)品定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，主持過(guò)全國(guó)1-4線城市30多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的招商與運(yùn)營(yíng)工作。

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