講義：項目盤活四步驟8道關突圍實戰(zhàn)

  培訓講師：張昌祥

講師背景：
講師:張昌祥原萬達商管集團總部南方區(qū)域副總中國商業(yè)地產實戰(zhàn)型專家，萬達購物中心經營管理體系奠基人，“4+2商業(yè)地產開發(fā)模式”創(chuàng)立者，中房商學院講師，北大、浙大、哈工大等高校地產總裁班客座教授，搜房、騰訊等地產節(jié)目演講嘉賓。現(xiàn)任美國商業(yè)地產巨 詳細>>

張昌祥
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講義：項目盤活四步驟8道關突圍實戰(zhàn)詳細內容

講義：項目盤活四步驟8道關突圍實戰(zhàn)

10萬平米商業(yè)10年爛尾2年盤活租金2億突圍實戰(zhàn)
——商業(yè)地產項目經營復活4步驟8道關突圍實戰(zhàn)
課程背景：
過去幾年商業(yè)地產開發(fā)項目的突飛猛進，各地商業(yè)地產企業(yè)苦于項目規(guī)劃設計問題與電商沖擊，招商難；苦于缺少運營經驗，開業(yè)后難以成功經營；導致二、三線城市出現(xiàn)了眾多的商業(yè)地產困境項目。本次課程特邀國內著名的困境商業(yè)操盤專家，深度剖析困境項目的困難原因，詳細搭建符合開發(fā)企業(yè)實際現(xiàn)狀的困難商業(yè)救盤思路。
面對：開發(fā)企業(yè)董事長、總經理，商業(yè)公司總經理、副總經理
（非上述人員可能聽課效果不佳）
學時：兩天13小時
張昌祥老師商業(yè)救盤代表案例：
1線城市深圳：皇庭廣場（2015年3月-2017年7月任總經理）：曾經為華南著名商業(yè)爛尾項目，10.8萬平米，爛尾長達10年，2013年12月試營業(yè)，截止2014年12月，開業(yè)率不到60%，商業(yè)公司年度總收入不足8000萬。2015年，張老師率隊實現(xiàn)95%的開業(yè)率與90%的租金收繳率；2016年張老師率隊實現(xiàn)100%的租金收繳率，商業(yè)公司總收入突破兩億元，單日客流突破10萬人。成為深圳標桿商業(yè)綜合體。2017年張老師率隊實現(xiàn)該廣場的社交型購物中心轉型。2.5年總體招商調整比例50%。
2線城市濟南：丁豪廣場（2015年3月-2016年5月任執(zhí)行總經理）：8萬平米，2014年4月開業(yè)，80%的開業(yè)率，2014年12月租金物業(yè)費收繳率不足50%，開業(yè)率下滑至75%。2015年張老師率隊實現(xiàn)招商簽約率100%、租金收繳率100%，單日最高客流突破7萬人；2016年5月實現(xiàn)開業(yè)率100%。成為濟南標桿商業(yè)綜合體。
3線城市紹興：柯橋萬達廣場（2011年3月-2013年8月任集團分管副總）：13萬平米，2010年10月開業(yè)，100%開業(yè)率。該項目為2011年萬達體系三大困難項目之一，2011年3月日均客流下滑至不足2萬人，掉鋪12個。2010年12月至2011年5月，該廣場長達半年沒有商業(yè)總經理。2011年張老師以集團運營分管副總身份率隊實現(xiàn)客流同年度提升80%、銷售同年度提升100%以上。租金收繳率、開業(yè)率均100%。
4線城市宜興：現(xiàn)代生活廣場（2009年2月至2011年2月任常務副總）：5萬平米，2007年12月開業(yè)，85%開業(yè)率。2008年12月，項目掉鋪品牌比例80%，開業(yè)率下滑至60%。2009年，張老師率隊實現(xiàn)復雜的商戶遺留問題處理，并引進江蘇第一家縣級城市現(xiàn)代化院線；2010年，張老師率隊將主力店樂購超市替換為大潤發(fā)，實現(xiàn)開業(yè)率95%，租金收繳率100%。2年總體招商調整比例95%。
商業(yè)地產項目操盤失敗的原因（1小時）
項目盈利模式設計失誤（前期、后期）
業(yè)態(tài)定位錯誤
規(guī)劃設計硬傷
外圍動線不暢
品牌組合不良
裝修管控失誤
營銷企劃不力
招商調整滯后
商業(yè)項目困境復活第一步：二次定位（2.5小時）
一道關：要現(xiàn)錢還是活下去？
（從項目盈利模式角度深度思考導致項目爛尾的真實原因）
租金的定價真相
業(yè)態(tài)的邏輯關系
消費者的未來變化
競爭者的兇狠撲殺
二道關：建筑整改報批
（功能性整改帶來結構上甚至外立面等方面的諸多變化）
商業(yè)項目困境復活第二步：商家清退（2.5小時）
虧損商家眾生相
三道關：團隊信心已經喪失
（從人性角度來了解困難項目運營團隊不同位置管理者的難處）
商家清退步驟與核心思路
清退費用的控制要訣
必要時的游擊戰(zhàn)術
四道關：規(guī)避群體事件
（群體事件的發(fā)酵過程與走向綜述）
難點：小業(yè)主的返租期到期清算
商業(yè)項目困境復活第三步：招商填鋪（2.5小時）
五道關：市場面的信心重塑
（如何換回品牌商戶對項目的后期運營信心）
開業(yè)一年后死盤情況下的招商策略與方法
開業(yè)一年后50%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
開業(yè)一年后80%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
開業(yè)兩年后死盤情況下的招商策略與方法
開業(yè)兩年后50%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
開業(yè)兩年后80%開業(yè)率情況下的招商策略與方法
六道關：引進龍頭品牌
（靠感情是引進不來的）
經營期裝修管控的難點與規(guī)避
商業(yè)項目困境復活第四步：經營旺場（2.5小時）
什么情況下需要二次開業(yè)？
經營旺場五項基本功
七道關：企劃活動小錢花在刀刃上
（如何用最少的錢創(chuàng)造最大的客流與最大的銷售額）
經營旺場八大加速器
八道關：迅速打造爐火純青的經營團隊
（商業(yè)項目考核體系設置的基本邏輯與不同情況下的團隊考核設置）
奠定長期旺場的會員系統(tǒng)
案例回顧（1.5小時）
皇庭廣場
丁豪廣場

 

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